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    如果不是日前剛剛曝光的一項(xiàng)總金額超過13億元人民幣（1.66億美元）的收購行動(dòng)，在摩天大樓林立的上海灘，恐怕并沒有太多人知道海洋大廈這個(gè)名字。
 
　　現(xiàn)在，位于上海黃浦區(qū)浙江中路與延安路交界的這棟總建筑面積5萬多平方米的24層寫字樓，已成為新加坡騰飛集團(tuán)旗下物業(yè)。

　　海洋大廈易主，不過是今年外資掀起的上海物業(yè)收購狂潮的最新案例。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至10月中旬為止，今年外資機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)刂辽倌孟铝?4處寫字樓、商場(chǎng)及高檔住宅項(xiàng)目，共斥資約160億元人民幣（約20億美元）。

　　令人驚訝的是，去年上海此類外資收購物業(yè)有7個(gè)，總金額約60億元人民幣（約7.8億美元）。換言之，今年外資用于收購上海物業(yè)的資金，比去年足足暴漲了兩倍多！

　　仲量聯(lián)行中國區(qū)投資部總裁鄧文杰表示，今年早些時(shí)候國內(nèi)頒布“外資設(shè)限”政策后，境外機(jī)構(gòu)投資者調(diào)整了某些策略，確實(shí)導(dǎo)致個(gè)別洽談中項(xiàng)目暫時(shí)擱置，但總的來說，他們?nèi)匀粚?duì)以長線物業(yè)投資方式參與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展并獲得預(yù)期回報(bào)的前景，表示出濃厚興趣。

　　仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)不久前增設(shè)了上海辦事處，據(jù)該集團(tuán)全球CEO賀德銘稱，中國政府近期的調(diào)控政策，并沒有根本影響到他們對(duì)上海酒店業(yè)市場(chǎng)的投資信心。

　　“外資機(jī)構(gòu)收購國內(nèi)物業(yè)都有一個(gè)完整、周密的流程，今年達(dá)成的交易，多半在一兩年前開始考察并初步?jīng)Q策，何況目前新政策設(shè)定的限制門檻不算太高，大的投行基金很容易跨過去。”美國特羅斯房地產(chǎn)投資有限公司執(zhí)行董事王謙對(duì)記者說。

　　擁有麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)金融碩士學(xué)位的王謙認(rèn)為，最近這一波收購熱潮，應(yīng)該追溯到2003～2004年那段上海樓市最風(fēng)光的日子。當(dāng)時(shí)，上海地產(chǎn)蘊(yùn)藏的巨大機(jī)會(huì)，吸引了幾乎所有國際大型投行基金熱切的目光。

　　除了一直非常活躍的大摩、高盛、美林、花旗及麥格理等等“大佬”，今年頻頻出手的還有不少新面孔，比如合生國際大廈的買家，就是讓國內(nèi)業(yè)界頗感陌生的Pacific基金。中介公司五合智庫的總經(jīng)理鄒毅也告訴記者，很多委托他們尋找投資項(xiàng)目的海外基金“并不是特別有名”。

　　諸如騰飛集團(tuán)這樣以實(shí)業(yè)投資為主的海外公司，也積極加入地產(chǎn)項(xiàng)目收購戰(zhàn)團(tuán)。該集團(tuán)以信息科技產(chǎn)業(yè)園開發(fā)聞名，新加坡科學(xué)園、印度班加羅爾國際科技園及中國蘇州工業(yè)園區(qū)都是其得意之作。2004年，它們以億元人民幣收購了上海徐家匯地區(qū)一棟爛尾樓，后更名為騰飛大廈。今年夏天，它們又在南京收購了一棟名叫“江蘇軟件園創(chuàng)造中心”的高檔寫字樓。

　　“今年外資的收購策略上有一定變化，從以商務(wù)寫字樓為主，轉(zhuǎn)移到中高檔住宅上面來了。”上海漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿稱。該公司是當(dāng)?shù)刂饕址恐薪榇砉局弧?/P>

　　從統(tǒng)計(jì)資料上可以看到，去年落入海外機(jī)構(gòu)投資者囊中的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、百騰大廈及上海廣場(chǎng)等，都是寫字樓和商場(chǎng)物業(yè)，今年14個(gè)項(xiàng)目中住宅占了一半，包括大摩買下的華山夏都，以及陸家嘴中央公寓等等。據(jù)了解，這些海外買家通常都與成熟的酒店式公寓管理公司有長期合作伙伴關(guān)系，完成收購后，會(huì)將一些物業(yè)包裝成酒店式公寓經(jīng)營。

　　還有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，部分項(xiàng)目買賣雙方都在境外擁有實(shí)體，收購?fù)耆稍诰惩馔瓿伞Ｈ绾Ｑ蟠髲B原股東方為吉寶、星控股、淡馬錫等新加坡三大知名公司，總部同樣設(shè)在新加坡的騰飛集團(tuán)跟它們之間的買賣，實(shí)際上是新加坡財(cái)團(tuán)在中國樓市進(jìn)行的“內(nèi)部交易”。這樣一來，國內(nèi)有關(guān)政策的監(jiān)管和限制能起到多大作用，就很難說了。

　　不過，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策的不時(shí)變動(dòng)，還是讓更多躍躍欲試的“外來和尚”們心里沒底。

　　“限制外資投向房地產(chǎn)的政策，對(duì)已在中國市場(chǎng)落地的海外投資機(jī)構(gòu)影響并不大，但還沒進(jìn)來的可能就要再三考慮一下了。”王謙分析說，“這種政策的滯后影響，明年或后年就會(huì)在市場(chǎng)上逐步反映出來。”

　　相關(guān)報(bào)道一

　　滬低調(diào)實(shí)施限制境外個(gè)人購房政策

　　自10月13日開始，上海的浦東、徐匯、閔行、靜安等部分地區(qū)已停止辦理境外人士購買第二套商品住宅以及非居住用房的過戶手續(xù)。據(jù)知情人士透露，上述地區(qū)的房產(chǎn)交易中心、外匯局和公證處等此前接到各自區(qū)政府的電話通知，要求落實(shí)執(zhí)行這一政策。

　　市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這一舉措對(duì)上海市場(chǎng)上的高檔樓盤，尤其是所謂豪宅的銷售，是一個(gè)極大的打擊。事實(shí)上，境外人士一直是上海豪宅及市中心高檔公寓的購買主力。據(jù)泛城租售網(wǎng)估算，整個(gè)上海豪宅市場(chǎng)中，境外客戶大約占到了30%左右，其中陸家嘴及古北地區(qū)可能達(dá)到50％。在世茂濱江、仁恒濱江等注重境外推廣的豪宅，也有一半賣給了這類客戶。

　　10月6日，國家外匯管理局發(fā)布的《2006年上半年中國國際收支報(bào)告》中指出，2006年上半年，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買境內(nèi)房地產(chǎn)支付的外匯為21.47億美元，同比增長約45%。這些資金集中投放在北京、上海、廣州等主要城市里。

　　今年7月24日，建設(shè)部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》（即第171號(hào)文件），隨后北京迅速出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，限制境外人士購買第二套住宅，但上海卻遲遲沒有相應(yīng)跟進(jìn)。

　　截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，最新的市場(chǎng)消息是，上海全市范圍內(nèi)限制境外人士購房政策的實(shí)施細(xì)則“還在完善之中，近期將正式出臺(tái)”。

　　相關(guān)報(bào)道二

　　南京豪宅獲美林注資3000萬美元　海外投行青睞二線城市與中小房企

　　當(dāng)著名投行美林集團(tuán)（Merrill Lynch & CO.）的亞太區(qū)高管現(xiàn)身10月8日南京一個(gè)豪宅項(xiàng)目的開盤儀式上時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生了一陣小小的騷動(dòng)。

　　“我們已經(jīng)和美林就此項(xiàng)目達(dá)成了合作開發(fā)協(xié)議。”鋒尚國際董事長張?jiān)跂|隨后在人們的追問中透露了個(gè)中端倪。當(dāng)日開盤的“南京鋒尚”，是號(hào)稱“科技地產(chǎn)先鋒”的張于當(dāng)?shù)氐氖讉€(gè)投資項(xiàng)目。

　　盡管當(dāng)事雙方都對(duì)協(xié)議內(nèi)容守口如瓶，記者還是從消息靈通人士處了解到，美林向“南京鋒尚”注資的金額大概在3000萬美元左右，張?jiān)跂|為此出讓的項(xiàng)目股權(quán)比例暫時(shí)不得而知。

　　在此之前，市場(chǎng)上早有“南京鋒尚項(xiàng)目資金吃緊”的傳言，但張?jiān)跂|否認(rèn)與美林合作僅僅是出于資金的需要。“我們是一見鐘情式的，我看重美林全球化企業(yè)的運(yùn)行方式，”他聲稱，“中國房地產(chǎn)業(yè)商機(jī)無限，但光靠我們自身的力量是不夠的。”

　　數(shù)不清這已是本土房企和國際基金投行的第幾場(chǎng)聯(lián)姻了，越來越清晰的，是海外資本對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益膨脹的胃口。

　　出席此次開盤儀式的美林集團(tuán)亞太區(qū)董事總經(jīng)理孔旭洪毫不掩飾他真正的興趣所在。“通過這次合作，我們將對(duì)中國的高端住宅市場(chǎng)和國內(nèi)開發(fā)商的特點(diǎn)有更深入的了解。”他說。

　　站在孔身旁的美林集團(tuán)中國區(qū)副總裁蓬鋼補(bǔ)充道，作為一家國際投行，美林對(duì)產(chǎn)品的社會(huì)影響非常看重，像鋒尚這樣的節(jié)能環(huán)保、高舒適度的項(xiàng)目值得推廣，而且其財(cái)務(wù)和市場(chǎng)指標(biāo)也符合美林的嚴(yán)格要求。

　　“古都南京是個(gè)很好的城市，鋒尚是個(gè)很好的項(xiàng)目，所以我們決定把資金投進(jìn)來。”孔旭洪表示。他認(rèn)為，雖然中國某些地區(qū)的樓市可能有一些過熱，但美林相信更多主要城市的高端地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿€是很大的，這是未來美林中國業(yè)務(wù)的重點(diǎn)所在。

　　在他們看來，現(xiàn)在美林開始向國內(nèi)二線城市地產(chǎn)市場(chǎng)增加投資，并沒有任何奇怪之處。“一線城市名氣比較大，外資機(jī)構(gòu)對(duì)它們的情況知道得比較多，自然容易吸引投資，”孔分析說，“但那些基礎(chǔ)設(shè)施相當(dāng)好的二線城市，投資環(huán)境會(huì)更有利，需求更加真實(shí)，泡沫成分也有限。”

　　當(dāng)然，諸如“南京鋒尚”這樣每套房子最低價(jià)達(dá)人民幣300萬元，平均單價(jià)每平方米1.4萬元左右的豪宅，南京市場(chǎng)能否順利消化，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。對(duì)不久前在北京新一代標(biāo)志性高檔商務(wù)物業(yè)銀泰中心的投資上收獲不菲的美林來說，此次下注的結(jié)果如何尚屬未知。

　　但有市場(chǎng)人士指出，對(duì)國內(nèi)眾多在調(diào)控政策沖擊下忐忑不安的中小型房企來說，跟他們同一陣線上的鋒尚國際能夠獲得海外資本大鱷的青睞，無疑是一件令人鼓舞的事。 來源：《中國經(jīng)營報(bào)》