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    在宏觀調(diào)控逐漸深入的大背景下，樓市走向撲朔迷離。低迷的上海樓市面臨集中放量帶來的巨大消化壓力，房價持續(xù)上漲的北京樓市在供求矛盾中痛苦煎熬。對于近期呈現(xiàn)活躍態(tài)勢的廣州、深圳樓市而言，專家也預(yù)測不會再出現(xiàn)此前的火爆交易場面，而是保持緩慢穩(wěn)步上升態(tài)勢。

　　奧運(yùn)會后房價會逐步回落
 
　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海博士近日表示，隨著中央開征物業(yè)稅、落實(shí)購房實(shí)名制、人民幣升值、利率調(diào)整、控制住宅商用等措施，北京市的房地產(chǎn)價格將會有所回落。

　　曹建海援引資料稱，截至今年上半年，北京仍有8000萬平方米土地握在開發(fā)商手中，沒有實(shí)施建設(shè)，設(shè)定70%可用于住宅用地，保守計算可以開發(fā)住宅面積1.68億平方米，約合建筑面積為90平方米的住宅187萬套。按照北京市政府統(tǒng)計公報公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把這些房子賣光。他認(rèn)為，奧運(yùn)申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商對未來需求的過度預(yù)期，造成北京市住房的嚴(yán)重過剩。曹建海認(rèn)為，隨著奧運(yùn)會結(jié)束，以及政府出臺一些關(guān)系宏觀調(diào)控和人民生活的政策，北京市的房地產(chǎn)價格也會逐步回落。

　　2006年商品住宅價格仍將穩(wěn)中有升

　　“北京樓市新房市場成交量或許會隨著旺季的到來出現(xiàn)波動，但總體趨勢是穩(wěn)定，近期不會出現(xiàn)拐點(diǎn)。”一位機(jī)構(gòu)分析師對記者如是表示。

　　根據(jù)近期國家相關(guān)土地政策，未來住宅土地市場的供給將繼續(xù)保持小幅增長趨勢。土地用途將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，經(jīng)濟(jì)適用房和低端普通住宅的供給與往年同期相比將會出現(xiàn)較大增長，別墅用地將會全面禁止，高檔住宅的土地供應(yīng)量將保持低幅增長趨勢。由于土地開發(fā)成本的加大，土地一級市場全面實(shí)行了招、拍、掛的出讓形式，土地價格也將保持增勢。而受國家宏觀調(diào)控影響，土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)和需求等三個環(huán)節(jié)納入到向中低檔商品房項目傾斜的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”中。現(xiàn)期住宅供給結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房的比重日益減輕，雖然住宅市場供需矛盾在短期內(nèi)不會改變，但普通住宅勢必加快市場細(xì)分以消化、迎合各種消費(fèi)需求，這種細(xì)分包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、戶型、價格、面積、區(qū)位等多方面的類型化，開發(fā)商以及開發(fā)產(chǎn)品會形成綜合競爭。另外，在供給結(jié)構(gòu)方面，低面積或中等面積的低端住宅特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開工面積在土地政策的影響下將會明顯升高，別墅高檔公寓供給穩(wěn)定，普通住宅在面積、戶型、區(qū)位、裝修程度上將會給消費(fèi)者更多的選擇。

　　這位機(jī)構(gòu)分析師表示，2006年，商品住宅市場供不應(yīng)求的局面仍將繼續(xù)，商品住宅價格仍將穩(wěn)中有升。從需求上看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。在中國當(dāng)前居住水平較低、住房要求呈現(xiàn)很大剛性、房地產(chǎn)市場以首次購房需求和改善型需求為主的情況下，上調(diào)利率、控制二次購房和投機(jī)性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規(guī)模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預(yù)測，受城市化及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余；經(jīng)濟(jì)適用房、低端普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細(xì)分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求將會基本維持在往年水平，不會出現(xiàn)大的增幅。從供給層面來看，近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生較大的影響。

　　調(diào)控政策應(yīng)圍繞供給和需求兩方面做文章

　　曹建海博士表示，控制房價總的指導(dǎo)原則應(yīng)該是增加供給和抑制需求(主要是投機(jī)性需求)，因此調(diào)控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行。

　　供給方面最主要是增加供給總量的問題，也就是政府要增加土地供應(yīng)量。土地供應(yīng)量增加了，市場自動會調(diào)低土地價格，開發(fā)商不會在土地大量供應(yīng)的情況下仍使勁競拍土地，地價自然下降，房價也會調(diào)整。而現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)上調(diào)控，效果不明顯。控制別墅用地，給人的感覺是別墅價格要漲，控制大戶型比重，給人的感覺大戶型價格要漲。結(jié)構(gòu)調(diào)整不能解決根本問題，說白了市場中的真實(shí)消費(fèi)需要仍很旺盛，只是很大部分由于價格過高沒有轉(zhuǎn)化為有效需求，即沒有轉(zhuǎn)化為有購買力的需求。在這種前提下供地結(jié)構(gòu)或者產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整效果不會明顯。供給方面的另一個問題是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋的供應(yīng)問題，這方面肯定要加大供應(yīng)力度，但是我們要考慮到低收入階層的實(shí)際情況，在城市交通擁擠、沒有私家車、遠(yuǎn)郊公交不方便的情況下，低收入階層不可能住在遠(yuǎn)離主城區(qū)的地方。

　　而需求方面，其實(shí)主要是抑制投機(jī)性需求。抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求，從稅收角度上講有兩類：一是交易環(huán)節(jié)的稅收，如營業(yè)稅、契稅；另一個就是保有環(huán)節(jié)的稅，即物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅。交易環(huán)節(jié)的稅在抑制投機(jī)需求方面作用不明顯，并且容易在買賣雙方之間轉(zhuǎn)嫁，在一個投機(jī)需求較大的市場中尤其如此，并且還能限制短期內(nèi)的交易數(shù)量，這對控制房價更為不利。而保有環(huán)節(jié)的稅收將會直接抑制投機(jī)性需求，國外房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗早已證明了物業(yè)稅的重要作用，并且也可以通過物業(yè)稅抑制外國投資者的投機(jī)需求，這方面的需求是當(dāng)前部分大城市房價上漲的重要原因。（經(jīng)濟(jì)參考報）