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    北京房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛經(jīng)歷了一個(gè)最昂貴的“金九銀十”。

    按國(guó)際顧問(wèn)機(jī)構(gòu)華高萊斯的統(tǒng)計(jì)，9月份北京入市的新盤(pán)當(dāng)中，接近六成售價(jià)達(dá)到每平方米萬(wàn)元以上，而搶在黃金周亮相的少數(shù)幾個(gè)新盤(pán)如百悅居、裘瑪都等，單價(jià)都已突破每平方米2萬(wàn)元，國(guó)華花園更是推出了北京有史以來(lái)最貴的別墅，總價(jià)達(dá)到8800萬(wàn)元。

    若單純以售價(jià)為唯一標(biāo)準(zhǔn)衡量，快速上漲的房?jī)r(jià)正讓北京“豪宅”的隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。但隨著公認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)變得模糊，“豪宅泡沫”也漸行漸近。

    調(diào)價(jià)沖動(dòng)

    “這個(gè)區(qū)域里，我們是僅存的大戶(hù)型。”北京某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商不無(wú)得意地解釋其大幅提價(jià)的原因。該樓盤(pán)現(xiàn)在平均售價(jià)高達(dá)每平方米13000元，而僅僅兩年前，它所在的區(qū)域還被看做是改造中的城鄉(xiāng)結(jié)合部，樓盤(pán)最高均價(jià)不過(guò)每平方米6000~7000元。

    位于北京四惠地區(qū)的住宅項(xiàng)目TIMEs的最新一期，均價(jià)剛剛提到了每平方米12000元，而項(xiàng)目前幾期頂多就賣(mài)到每平方米8000余元。東北四環(huán)外剛剛開(kāi)盤(pán)的望京國(guó)際中心，住宅定價(jià)也是每平方米12000元——很顯然，開(kāi)發(fā)商今后還打算繼續(xù)調(diào)價(jià)。

    上述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商之所以意氣風(fēng)發(fā)，只因?yàn)樗麄兌际窃诮衲?月1日前取得了開(kāi)工許可證，且主力戶(hù)型多在150~200平方米之間，最小的也超過(guò)90平方米。

    更重要的是，許多高價(jià)樓盤(pán)并不愁賣(mài)。據(jù)了解，到“十一”黃金周為止， 單價(jià)每平方米4萬(wàn)元的昆侖公寓簽約率已超過(guò)10%，單價(jià)每平方米22000元的緣溪堂，簽約率也超過(guò)了17%，開(kāi)盤(pán)的百悅居、裘瑪都等認(rèn)購(gòu)意向情況據(jù)說(shuō)也不錯(cuò)。

    “有關(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，看似限制高檔房，實(shí)際上倒幫了高檔房的忙。”北京思源顧問(wèn)總經(jīng)理李國(guó)平表示。

    高力國(guó)際近日發(fā)布的研究報(bào)告中則稱(chēng)，隨著政府對(duì)高檔公寓用地的控制，未來(lái)北京此類(lèi)物業(yè)供應(yīng)將逐漸減少，預(yù)計(jì)到2007年會(huì)下降到1600套左右。

    標(biāo)準(zhǔn)困惑

    與搭乘漲價(jià)順風(fēng)車(chē)升格為“豪宅”的那些新貴不同，本來(lái)售價(jià)就較高且得到更多人認(rèn)可的那些“豪宅”，如昆侖公寓和緣溪堂等，雖然簽約率走高，卻并未繼續(xù)大幅調(diào)價(jià)。

    “我們覺(jué)得價(jià)格不應(yīng)是判定豪宅的唯一指標(biāo)。”北京安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理鐘北辰表示。安華房地產(chǎn)是首創(chuàng)置業(yè)早前斥資收購(gòu)的一家公司，首創(chuàng)置業(yè)看中的，實(shí)際上是安華手里毗鄰北京城西玉淵潭公園南側(cè)的那塊地。這塊地現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目就是緣溪堂。

    鐘北辰相信，緣溪堂才是名副其實(shí)的豪宅，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目所擁有的不可復(fù)制的資源，才是評(píng)價(jià)是否豪宅最客觀的標(biāo)準(zhǔn)。這些資源包括景觀、地段和人文環(huán)境等等。

    不過(guò)，這些標(biāo)準(zhǔn)卻很難像價(jià)格一樣進(jìn)行量化，所謂“豪宅”的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也就難免含糊。而且，樓盤(pán)售價(jià)也并非一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，它通過(guò)鎖定較高收入水平的客戶(hù)，能起到“人以群分”的作用，也確保了居住人群素質(zhì)等“軟性指標(biāo)”。

    最為典型的例子是，位于北京東三環(huán)的昆侖公寓：每平方米4萬(wàn)元的單價(jià)，500平方米以上的超大戶(hù)型，每套2000萬(wàn)元以上的總價(jià)，不是財(cái)富精英階層，恐怕連想也不敢想。

    泡沫縮影

    “近幾年來(lái)，上海住宅品質(zhì)上沒(méi)有太大的提升，開(kāi)發(fā)商都在如何漲價(jià)上動(dòng)腦子了。”中國(guó)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)記者說(shuō)。在他看來(lái)，北京也有越來(lái)越多樓盤(pán)借助提價(jià)躋身“豪宅”之列，背后實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)在作祟。當(dāng)年上海便是在諸多開(kāi)發(fā)商這樣的盤(pán)算之下，把樓市泡沫吹得越來(lái)越大。

    據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上成交價(jià)在每平方米1.5萬(wàn)元以上的樓盤(pán)，已超過(guò)15個(gè)，成交價(jià)在每平方米1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元之間的，則有20個(gè)之多，至于單價(jià)每平方米1萬(wàn)元上下的樓盤(pán)，則已是司空見(jiàn)慣。

    然而，在爭(zhēng)相擠進(jìn)“豪宅俱樂(lè)部”的樓盤(pán)當(dāng)中，真正具備公認(rèn)所謂豪宅品質(zhì)的，卻并不多見(jiàn)。“市場(chǎng)會(huì)不會(huì)認(rèn)同這些僅僅在價(jià)格上標(biāo)榜其為‘豪宅’的樓盤(pán)呢？”顧云昌有些擔(dān)心地說(shuō)，“即使拋開(kāi)真實(shí)品質(zhì)等等因素，能夠消費(fèi)這些‘豪宅’的人又有多少呢？” （中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）