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    境外資本將大舉投資中國(guó)內(nèi)地的二線城市。因?yàn)槟抢锏淖≌?xiàng)目?jī)r(jià)格有更大的增長(zhǎng)潛力

　　在進(jìn)軍中國(guó)的眾多海外投行、地產(chǎn)基金中，花旗集團(tuán)是小心謹(jǐn)慎的代表。而近日在滬上的一次大手筆，卻令人刮目相看。
 
　　下個(gè)月，花旗集團(tuán)旗下房地產(chǎn)投資部門，將完成對(duì)上海閘北區(qū)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)寫字樓(下稱國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng))部分項(xiàng)目的收購(gòu)。據(jù)悉，花旗此次收購(gòu)了大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)中全部4棟辦公樓，總面積為3.8萬(wàn)平方米，共有254套辦公房間，其交易總額將達(dá)到6500萬(wàn)美元，約合5.2億元人民幣。

　　令人驚訝的不僅是高昂的收購(gòu)費(fèi)用。花旗集團(tuán)一改其往昔的低風(fēng)險(xiǎn)作風(fēng)，開(kāi)始大膽收購(gòu)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)還未正式開(kāi)業(yè)，且前景難料的不成熟物業(yè)。花旗集團(tuán)似乎信心十足。

　　捷足先登

　　據(jù)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)部經(jīng)理陸鴻江透露，花旗很早就開(kāi)始與國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目接觸，并要收購(gòu)全部的辦公樓。

　　“在我們整個(gè)廣場(chǎng)中，只有辦公樓這個(gè)部分是對(duì)外出售的，很多國(guó)內(nèi)外資金都有興趣。開(kāi)始我們對(duì)花旗也不是很放心，覺(jué)得花旗對(duì)內(nèi)地商用物業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)不多。”

　　香港崇邦集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目總投資約20億元人民幣，是閘北目前最大的商業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積約5.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，商務(wù)酒店、辦公樓、餐飲、娛樂(lè)等功能齊全。

　　“我們看好的是其周邊物業(yè)所帶來(lái)的升值及帶動(dòng)效應(yīng)。”花旗集團(tuán)房地產(chǎn)投資部的人士告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》。與其他海外基金不同，花旗在寫字樓上的投資并不求檔次高，也不一定是中心地段，而是更看重其周邊地段的升值潛力。

　　“這樣的選擇，可能回收期限會(huì)比較長(zhǎng)，但是由于收購(gòu)成本低，收益也大。”另一位花旗房地產(chǎn)投資部人士告訴《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》，由于花旗在頂級(jí)寫字樓和對(duì)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)上不及其他國(guó)際大的投資基金，因此花旗在內(nèi)地的收購(gòu)項(xiàng)目仍以穩(wěn)妥為重。

　　按照收購(gòu)價(jià)格計(jì)算，花旗收購(gòu)的國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目平均每平方米成本不足1.4萬(wàn)元人民幣。“和周邊物業(yè)的價(jià)格相比，這個(gè)價(jià)位是最高的，但是，和成熟地段的寫字樓相比，每平方米便宜了最少3000元。” 陸鴻江表示。

　　多樣投資

　　包括國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在內(nèi)，以花旗名義介入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有3處，但每一個(gè)項(xiàng)目，花旗都采取了不同的介入方式。它似乎在試探著“有中國(guó)特色的花旗之路”。

　　2005年11月，花旗旗下房地產(chǎn)投資基金以4億元人民幣，從香港富商曹光彪手中收購(gòu)了永新大廈(辦公樓項(xiàng)目)75%的股權(quán)，成本約為2300美元/平方米。據(jù)悉，位于上海人民廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的永新大廈，目前幾乎處于滿租狀態(tài)。

　　按照業(yè)內(nèi)人士推斷，就算以每平方米3000至3500美元購(gòu)入永新大廈，仍存有獲利空間。但由于此前并無(wú)運(yùn)作內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，永新大廈至今帶來(lái)的收益，始終無(wú)法令花旗滿意。

　　2006年7月，花旗集團(tuán)斥資2000萬(wàn)美元參股上海徐房集團(tuán)，共同開(kāi)發(fā)和改造徐匯區(qū)“建業(yè)里”的部分公寓項(xiàng)目。

　　當(dāng)時(shí)正值六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》出臺(tái)。業(yè)界認(rèn)為，花旗銀行要和其他外資一樣，開(kāi)始尋求股權(quán)投資、共同開(kāi)發(fā)，以此來(lái)降低其收購(gòu)成本。

　　但僅僅三個(gè)月后，花旗集團(tuán)又改變了方法，重新涉足整體收購(gòu)。整體收購(gòu)是以往外資收購(gòu)的常用方法，但也被認(rèn)為是最不好退出的方法。

　　“這和花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資的歷史有關(guān)。地產(chǎn)投資部在美洲和歐洲已經(jīng)運(yùn)作若干年，但在亞洲是去年3月成立，總部在香港，去年年底才在上海成立分公司。”花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資部人士稱。

　　花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資部的資產(chǎn)分配比例在大中華地區(qū)占到40%，但其他外資地產(chǎn)基金多半首選日本。“花旗集團(tuán)地產(chǎn)基金側(cè)重新興市場(chǎng)——風(fēng)險(xiǎn)比較大、回報(bào)比較高的市場(chǎng)。首先是為了追求回報(bào)的最大化，其次是考慮所有的機(jī)會(huì)型投資。”花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資部副總裁張虎躍說(shuō)。

　　未來(lái)之路

　　盡管只在上海投資了三個(gè)項(xiàng)目，花旗的眼光卻很深邃。據(jù)了解，年內(nèi)花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資部的另一個(gè)分公司將落戶北京。

　　與摩根士丹利、高盛、荷蘭ING銀行等前期進(jìn)入者相比，花旗現(xiàn)在進(jìn)入的成本加大了不少。7月新政中規(guī)定，境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)，應(yīng)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)，方可按照核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍從事相關(guān)業(yè)務(wù)；外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元(含1000萬(wàn)美元)的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%。

　　仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民說(shuō)：“以前可以用離岸公司購(gòu)買內(nèi)地物業(yè)，現(xiàn)在除非來(lái)華設(shè)立外資獨(dú)資企業(yè)或者中外合資企業(yè)，否則外資機(jī)構(gòu)想收購(gòu)成熟物業(yè)基本沒(méi)戲。”

　　但是，財(cái)大氣粗的花旗并不會(huì)止步于此。此前，花旗集團(tuán)房地產(chǎn)基金首席策劃師斯蒂芬·科伊爾曾經(jīng)表示，2004年，花旗在內(nèi)地和港澳臺(tái)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額約為5000萬(wàn)美元；到2009年這個(gè)數(shù)字將會(huì)增加9倍以上，最高可達(dá)8億美元。這將把花旗集團(tuán)對(duì)中國(guó)的投資比重由現(xiàn)在全球的15%~20%增至25%。

　　“盡管成本增加了，但是內(nèi)地是花旗房地產(chǎn)投資部門最重要的市場(chǎng)。投資開(kāi)發(fā)、物業(yè)的重新包裝、不良資產(chǎn)重組等都是我們的目標(biāo)。”花旗集團(tuán)地產(chǎn)投資部人士稱。“未來(lái)，中國(guó)東部將是花旗的投資重點(diǎn)。我們將購(gòu)置寫字樓、零售以及工業(yè)地產(chǎn)，還將在中國(guó)內(nèi)地的二線城市投資住宅項(xiàng)目。因?yàn)槟抢锏姆績(jī)r(jià)有更大的增長(zhǎng)潛力。”來(lái)源：《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》