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    美國(guó)、法國(guó)、西班牙、加拿大和英國(guó)房地產(chǎn)幾乎都在今年開(kāi)始出現(xiàn)下跌，而此前相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間里，房地產(chǎn)都是支撐這些國(guó)家經(jīng)濟(jì)繁榮增長(zhǎng)的主要數(shù)據(jù)之一。泡沫的積累或許很慢，但如果破裂卻在一瞬間——　　   

    樓市榮景面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)
　　　
    當(dāng)美國(guó)人過(guò)去幾個(gè)月不再對(duì)購(gòu)房表現(xiàn)出極大熱情時(shí)，世界各地的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們?yōu)楹稳绱嗣舾泻途o張？這是因?yàn)榉课蒌N量是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要指示器，而美國(guó)樓市放緩則是全球經(jīng)濟(jì)變?cè)愕那罢住?/P>

　　隨著美國(guó)樓市的持續(xù)降溫，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）日前發(fā)表預(yù)測(cè)稱，未來(lái)30年內(nèi)，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象可能會(huì)逐步消退。由于加息和宏觀調(diào)控的作用，美國(guó)、法國(guó)、西班牙、新西蘭以及中國(guó)內(nèi)地部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。IMF首席經(jīng)濟(jì)師拉詹表示：“我們可以感覺(jué)到全球房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始有降溫的跡象。”來(lái)自經(jīng)合組織（OECD）的估計(jì)顯示，工業(yè)國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去10年中實(shí)際增長(zhǎng)了1倍之多。為此，本報(bào)記者對(duì)全球部分發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了研究和調(diào)查，結(jié)果表明，過(guò)去幾年來(lái)各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆局面，已經(jīng)或即將呈現(xiàn)出冷卻跡象。

　　美國(guó)：樓市逼近大蕭條時(shí)代

　　美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)日前發(fā)表的報(bào)告顯示，8月份美國(guó)舊房銷售中間價(jià)比去年同期下跌1.7%。這是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)11年來(lái)首次出現(xiàn)的年度房?jī)r(jià)對(duì)比下跌，而中介獲利已是10年來(lái)最低水平。此外，未售出房屋庫(kù)存量增長(zhǎng)至392萬(wàn)幢，按8月銷售速度計(jì)算，這些“待字閨中”的房屋需要7個(gè)半月才能售完，這個(gè)比率是1993年4月以來(lái)的最大值。

　　美國(guó)商務(wù)部日前公布的報(bào)告也顯示，美國(guó)8月份的新房開(kāi)工量猛降6%，是2003年4月以來(lái)的最低水平。這是美國(guó)新房開(kāi)工量連續(xù)第三個(gè)月下降。與去年同期相比，當(dāng)月新房開(kāi)工量下降了19.8%。

　　待售房屋數(shù)量上升和需求減少——大量數(shù)據(jù)令經(jīng)濟(jì)學(xué)家們意識(shí)到，曾經(jīng)紅極一時(shí)的樓市不僅僅是從5年來(lái)的記錄高點(diǎn)上回落，而且可能沖向美國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條以來(lái)的最低點(diǎn)。“從歷史來(lái)看，對(duì)利率敏感的行業(yè)——如房地產(chǎn)和汽車(chē)等，很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退”，Belsky說(shuō)，“如果美聯(lián)儲(chǔ)削減利率，那么樓市降溫幅度可能會(huì)小些”。

　　從歷史上看，美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)樓市繁榮起到了關(guān)鍵作用，保持多年的低利率刺激了房貸需求創(chuàng)記錄。自2000年以來(lái)，美國(guó)樓市持續(xù)繁榮，令房屋所有者受益，支撐經(jīng)濟(jì)從衰退中復(fù)蘇過(guò)來(lái)。由于房?jī)r(jià)在全國(guó)大部分地區(qū)以兩位數(shù)的比例上漲，消費(fèi)者把房子當(dāng)成了實(shí)實(shí)在在的自動(dòng)取款機(jī)，他們從不斷升值的房屋上借款，將收益用于大量商品開(kāi)支上，消費(fèi)者支出在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中占2/3的比例。

　　但如今，樓市驅(qū)動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)。據(jù)聯(lián)邦住房企業(yè)督察局上月公布的報(bào)告顯示，美國(guó)第二季度平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩到1.17%，而去年同期房?jī)r(jià)漲幅為3.65%。這是該機(jī)構(gòu)自1975年開(kāi)始保留記錄以來(lái)出現(xiàn)的最緩慢增幅。

　　雷蒙德金融公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇爾特最近也向公司客戶發(fā)出警告，美國(guó)歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，其影響將不僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)。高盛經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈祖斯進(jìn)一步預(yù)計(jì)，2007年房?jī)r(jià)下跌將使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)削減1.5個(gè)百分點(diǎn)，這是因?yàn)榻ㄖ桃鳒p人力、原材料，房主則在房?jī)r(jià)縮水時(shí)減少開(kāi)支。

　　加拿大：加息為火熱樓市降溫

　　過(guò)去幾個(gè)月來(lái)，Jamie Lucien和未婚妻一直想買(mǎi)套靠近市區(qū)低于30萬(wàn)美元的房子，盡管他們已經(jīng)看了15套房子，但至今仍未出價(jià)。

　　今年夏天，埃德蒙頓市房屋均價(jià)達(dá)31.6萬(wàn)美元，比去年上漲了23%。加拿大抵押貸款和房屋公司高級(jí)市場(chǎng)分析師Richard Goatcher稱，市場(chǎng)明年將放緩。“人們已負(fù)擔(dān)不起，一定會(huì)有相當(dāng)比例的人被高價(jià)驅(qū)逐出市場(chǎng)。”

　　由于價(jià)格持續(xù)上漲和抵押貸款率升高，自今年8月份以來(lái)，持續(xù)旺盛的加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，房屋銷量下降了6.4%。加拿大房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)日前公布的一份報(bào)告顯示，這已經(jīng)是連續(xù)第三個(gè)月房屋銷量下降，然而平均房?jī)r(jià)已飆升11.6%，達(dá)29.2989萬(wàn)美元。多倫多道明銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞歷山大稱，“我們可以看到，加拿大中部和沿大西洋地區(qū)已出現(xiàn)部分降溫，但西部房地產(chǎn)市場(chǎng)交付情況仍很強(qiáng)勁，價(jià)格持續(xù)上升”。

　　受季節(jié)性調(diào)整后，8月份加拿大主要市場(chǎng)房屋銷量下降到27657萬(wàn)套，而新掛牌上市房屋上升2.8%達(dá)到47117套。“平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將放緩”，由于新房數(shù)量增長(zhǎng)，即使在強(qiáng)勁市場(chǎng)，同時(shí)房屋銷量仍持續(xù)走軟，亞歷山大在接受采訪時(shí)預(yù)測(cè)，“目前11.6%（房?jī)r(jià)增長(zhǎng)）是不可持續(xù)的”。

　　卡爾加里經(jīng)濟(jì)受油田發(fā)展推動(dòng)，8月其房屋銷量下降9.8%，而新掛牌交易數(shù)量上升29%達(dá)4271套。“更多房屋出現(xiàn)在市場(chǎng)上，這就是為什么我們認(rèn)為房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將放緩”，亞歷山大說(shuō)。上個(gè)月，埃德蒙頓房屋銷量上漲了7.5%，平均房?jī)r(jià)飆升38%；多倫多銷量下降6.7%，平均房?jī)r(jià)上升4.6%；溫哥華銷量下降18.6%，平均房?jī)r(jià)上漲18.3%。

　　加拿大地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)首席經(jīng)濟(jì)師甘培預(yù)期，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)放緩，而價(jià)格仍在較低水平上升。甘培表示，“我們正趨向更正常的價(jià)格水平”，利率上升和更高的貸款成本將為火熱的樓市降溫。

　　法國(guó)：今后兩三年明顯下降

　　據(jù)法國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)合會(huì)日前公布的數(shù)字，法國(guó)平均房?jī)r(jià)繼7月份下降0.3%之后，8月份又下降了1.1%。該機(jī)構(gòu)說(shuō)，房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月下降為法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近10年來(lái)首次出現(xiàn)。其中，8月份法國(guó)公寓樓的平均售價(jià)比7月份下跌1.7%，而獨(dú)立住房（如別墅）的售價(jià)則下降了0.2%。

　　法國(guó)就業(yè)、社會(huì)團(tuán)結(jié)和住房部長(zhǎng)博洛近日在法國(guó)國(guó)民議會(huì)接受議員質(zhì)詢時(shí)也表示，在經(jīng)歷了前幾年的房屋漲價(jià)狂潮后，法國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格將在今后兩三年“明顯下降”。他認(rèn)為，法國(guó)目前的房地產(chǎn)價(jià)格是人為炒作的結(jié)果，住房難的問(wèn)題在首都巴黎地區(qū)尤其嚴(yán)重。

　　博洛表示，經(jīng)歷了十幾年的持續(xù)增長(zhǎng)，法國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)幾年內(nèi)將下跌，至于何種類型和區(qū)域的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌還有待觀察。他指出，房?jī)r(jià)下跌的主要原因在于新房供給的增加，屆時(shí)法國(guó)房地產(chǎn)將“回歸正常市場(chǎng)”。

　　據(jù)報(bào)道，一份有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府文件顯示，近年來(lái)新房建設(shè)的快速增長(zhǎng)對(duì)降低房?jī)r(jià)有直接影響，人們?cè)谫?gòu)房時(shí)不再像過(guò)去一樣需要競(jìng)爭(zhēng)。文件還表示，除了房?jī)r(jià)下降外，預(yù)計(jì)2006年租金收益增長(zhǎng)也將創(chuàng)下7年來(lái)的最低。

　　隨著房?jī)r(jià)下跌，近期法國(guó)房屋交易量也呈下降趨勢(shì)。據(jù)法國(guó)財(cái)政部下屬機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年第二季度法國(guó)房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中獨(dú)立住房的交易量甚至下降22%。

　　西班牙：樓市可能硬著陸

　　十幾年來(lái)，西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，為就業(yè)和消費(fèi)者支出提供了保證，也使得西班牙成為歐元區(qū)增長(zhǎng)最快的經(jīng)濟(jì)體之一。但如今，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為樓市繁榮正逐漸脫離經(jīng)濟(jì)基本面，他們擔(dān)心，房?jī)r(jià)一旦下降，市場(chǎng)將面臨硬著陸，進(jìn)而波及到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的多個(gè)層面。

　　從目前情況來(lái)看，西班牙人的收入水平并未提高，但房?jī)r(jià)卻持續(xù)飆升。與此同時(shí)，利率也在升高，抵押貸款變得更昂貴。今年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)上升了15%，卻有超過(guò)350萬(wàn)套住宅處于空置狀態(tài)。“西班牙房?jī)r(jià)將面臨急劇下跌，問(wèn)題只是（下跌）何時(shí)發(fā)生”，馬德里自由市場(chǎng)國(guó)際咨詢公司總裁、經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lorenzo Bernaldo de Quirós稱。

　　去年以來(lái)，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始放緩，年初房?jī)r(jià)漲幅為20%，年末則放緩到12%。新開(kāi)工住宅也開(kāi)始減慢。現(xiàn)在的問(wèn)題是，作為房?jī)r(jià)飆升最快的國(guó)家之一，西班牙能否實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，從而最小程度地波及經(jīng)濟(jì)其他方面。

　　西班牙對(duì)外銀行撰寫(xiě)的一份報(bào)告稱，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)從明年底開(kāi)始將下降，到2009年跌幅達(dá)15%。該銀行總經(jīng)理José Luis Escriva稱，當(dāng)房?jī)r(jià)突然下跌時(shí)，西班牙將比其他多樣性經(jīng)濟(jì)體更易受沖擊。

　　英國(guó)：樓市失衡亟待調(diào)控

　　IMF日前公布報(bào)告稱，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)崩盤(pán)，房?jī)r(jià)過(guò)高令英國(guó)“面臨升息壓力”，報(bào)告同時(shí)敦促英國(guó)財(cái)政部削減支出以避免危機(jī)。

　　2005年，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步上升，成交額達(dá)485億英鎊，創(chuàng)下歷年新高。據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，去年英國(guó)全國(guó)的房?jī)r(jià)水平上升了3%以上，其中阿伯丁地區(qū)漲了17.3%，這意味著一間普通的房子能增值2萬(wàn)英鎊以上。

　　英國(guó)一個(gè)思想庫(kù)日前表示，由于初次購(gòu)房者回歸到1990年的購(gòu)房最高點(diǎn)，目前英國(guó)超過(guò)1/3的40歲以下工薪階層無(wú)力購(gòu)房或承擔(dān)住房成本。

　　面對(duì)迅速飆升的房?jī)r(jià)，英國(guó)政府已采取一系列調(diào)控措施，目前已初見(jiàn)成效。7月份，英國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌3540英鎊至21.404萬(wàn)英鎊。多家抵押貸款銀行預(yù)計(jì)今年英國(guó)房?jī)r(jià)增速將降低至10%左右。

　　研究還發(fā)現(xiàn)，2005到2006年間建造的經(jīng)濟(jì)型住宅數(shù)量只有90年代中期的一半水平達(dá)3.5萬(wàn)套，低于英國(guó)貨幣政策委員會(huì)成員Kate Barker在住宅供給報(bào)告中提及的——最低供給量為4.8萬(wàn)套。

　　英國(guó)住房及規(guī)劃事務(wù)大臣伊薇特.庫(kù)珀表示，報(bào)告對(duì)那些反對(duì)政府建造新房計(jì)劃的人來(lái)說(shuō)是個(gè)嚴(yán)重警告。庫(kù)珀稱，“如果我們無(wú)法增加房屋供給，20年后將只有1/3的30歲夫婦能買(mǎi)得起房子，而目前這一數(shù)字大約為50%。”《國(guó)際金融報(bào)》