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    據(jù)新華社上海10月3日電“中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷調(diào)控以來最大的變局。”一位廣東地產(chǎn)開發(fā)商不久前感慨說。

    在最近出臺(tái)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，幾個(gè)“回落”和“放緩”頗引人關(guān)注:前8個(gè)月我國房地產(chǎn)投資增幅回落；8月份國房景氣指數(shù)回落；8月份全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅放緩。但引發(fā)開發(fā)商感慨的并非這組數(shù)據(jù)，而是數(shù)據(jù)背后的一個(gè)重大變動(dòng)。

    消費(fèi)者:從“政策型觀望”走向“市場型觀望”

    國家發(fā)展改革委、統(tǒng)計(jì)局公布的最新調(diào)查顯示，2006年8月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5％，漲幅比7月低0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4％，漲幅比7月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    房價(jià)上漲依舊，但漲幅放緩。這中間，消費(fèi)者的“持幣觀望”起到了重大作用――有意思的是，同樣是“持幣觀望”，一些投資者在不同時(shí)期有著不同的心態(tài)。

    “前幾個(gè)月不買房是因?yàn)檎卟幻骼剩枰^察；現(xiàn)在不買房是因?yàn)闃鞘猩蠐P(yáng)乏力，前途難測。”3日，浙江投資者林謙對記者說。

    在過去的幾個(gè)月時(shí)間里，林謙的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化。林謙曾是一個(gè)堅(jiān)定的樓市“多派”，但隨著國家宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，他的態(tài)度漸漸變得有些飄忽不定。

    “‘國六條’出臺(tái)，是個(gè)原則性的東西，需要看看；規(guī)定房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，真的能夠做到嗎？再看看。但到了二手房強(qiáng)征個(gè)稅、限制外資炒房，情況就發(fā)生了很大改變，再到清理土地市場、反商業(yè)賄賂，形勢已經(jīng)非常明朗，政府有決心，也有行動(dòng)。”林謙這樣描述他對宏觀調(diào)控的認(rèn)識(shí)過程。

    當(dāng)林謙意識(shí)到他必須根據(jù)房地產(chǎn)市場本身來判斷房地產(chǎn)市場時(shí)，他猶疑了。“心里沒底，我還要再看看。”他說。

    如果將林謙六、七月間的觀望定義為“政策型觀望”，那么，到了后來，他已對市場本身能否保持強(qiáng)勁升勢表示了懷疑。毫無疑問，在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度以來的時(shí)間段里，經(jīng)歷了這一心態(tài)轉(zhuǎn)換的投資者、消費(fèi)者不止林謙一人。

    在消費(fèi)者心態(tài)轉(zhuǎn)換與房價(jià)漲幅放緩之間是否有直接的關(guān)系，目前尚不得而知。但中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的抽樣調(diào)查顯示，35.4％的被訪者表示將推遲購房計(jì)劃。86.4％的被訪者認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)偏高或者太高。

    房產(chǎn)商:從“堅(jiān)定”走向“謹(jǐn)慎”

    統(tǒng)計(jì)局綜合司9月15日公布的數(shù)據(jù)表明:8月份，“國房景氣指數(shù)”較前一月份回落0.20點(diǎn)；此外，1至8月，我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11063億元，同比增長24.0％，增幅比去年同期回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。

    在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這兩個(gè)“回落”的同時(shí)，一部分房地產(chǎn)開發(fā)商對后市的看法也出現(xiàn)了一定改變。

    日前，上海2006年一號(hào)土地出讓公告所涉20幅地塊全部塵埃落定。其中，有身價(jià)倍增者，也有黯然流標(biāo)者。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)稱，地塊出讓的“冰火兩重天”體現(xiàn)了一種新的趨向。說明房地產(chǎn)商們對后市有了相對謹(jǐn)慎的判斷，至少他們已經(jīng)意識(shí)到拿地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去。

    在珠三角，類似的情形也已經(jīng)出現(xiàn)。“市場環(huán)境有些不同了。我們現(xiàn)在拿地非常慎重，不敢再輕易出手。”近一周時(shí)間內(nèi)，不下三位廣東地產(chǎn)商對記者說過這樣的話。

    而在兩個(gè)月前，要讓發(fā)展商們說出這樣的話簡直是天方夜譚。申銀萬國的一位行業(yè)分析師就曾經(jīng)說過，他接觸的地產(chǎn)商沒有不看好未來市場的。

    變化:政策執(zhí)行力改變樓市預(yù)期

    從我國的實(shí)際看，房地產(chǎn)市場的“預(yù)期”與政策的“執(zhí)行力”有著緊密關(guān)聯(lián)。曾經(jīng)有一度，房地產(chǎn)開發(fā)商對宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了“免疫”的情況。地產(chǎn)商相信有關(guān)政策在執(zhí)行時(shí)會(huì)被“有情”操作，消費(fèi)者不信樓市能被“調(diào)控”下來。

    這一局面在近來得到了一定改觀。隨著一批違規(guī)批地、收受商業(yè)賄賂的政府官員被處理，國家政策的威信重新得到了確立，從政策到市場的傳導(dǎo)管道也得到疏通。

    消費(fèi)者、房產(chǎn)商在“預(yù)期”上出現(xiàn)的變化正是體現(xiàn)了這一傳導(dǎo)管道的通暢。

    時(shí)值房地產(chǎn)市場“金九銀十”的旺季，但從目前各地的情況看，房地產(chǎn)商的“收成”并不盡如“其”意。日前，上海某媒體房地產(chǎn)事業(yè)部進(jìn)行了一項(xiàng)置業(yè)心態(tài)調(diào)查，參與調(diào)查的2400多人中，“十一”黃金周不買房的占34％，持觀望態(tài)度的占36％。而在廣東，中國住宅產(chǎn)業(yè)國際博覽會(huì)9月29日于深圳開幕，參展商、市民、研究人員均認(rèn)為本屆住博會(huì)人氣大不如前。當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，“研究人士認(rèn)為基于大型房企抱團(tuán)缺席、市民理性消費(fèi)持幣觀望，建議主辦方考慮今后住博會(huì)變‘交易’為‘專業(yè)交流’。”

    從投資的角度，房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的預(yù)期市場。成交的多寡、房價(jià)的高低與消費(fèi)者、地產(chǎn)商對后市的預(yù)期有著重要聯(lián)系。對于中國樓市，“預(yù)期”的改變意味深長。(來源：東方早報(bào))