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    宏觀調控政策堅決堅定，在傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”中，上海“十一”假日樓市可以折射出很多東西。一方面，是不絕于耳的“回暖”之聲，不少房產商期待房價高漲、及早回籠資金。另一方面，是消費者們的“剛性需求”，至今仍找不到一個合適的宣泄口。

    假日樓市看什么？與其看什么樓盤最便宜，什么區(qū)域最熱銷，倒不如靜下心來，看一看在同樣的平臺上，在“大浪淘沙”般的競爭中，誰能夠堅持到最后。

    1  看人氣  買賣雙方空前火爆

    來自上海展覽中心的資料顯示，10月3日至6日，在4天的假日樓市中，老百姓將看到來自180家參展商的1800個展位。單看1日、2日的布展，就能看出，整個35000平方米的展覽面積，做到了“不留一塊多余空地”。

    在停車場，開發(fā)商為“看房班車”停車點爭執(zhí)不下；在展覽現(xiàn)場，一些樓盤將“樓書”改了又改，哪怕單價下降10元，也是一種“促銷手段”。

    “這次假日樓市空前火爆。”上海展覽中心營銷部主管王勇說。從1999年以來，上海展覽中心從未迎接過如此熱烈的“假日樓市”。早在兩個月前，上海展覽中心的展位，就已經預定一空。幾周前，一名動手稍晚的小房產開發(fā)商被明確告知，出再多的錢也沒用了，“實在是沒地方了”。

    與此同時，老百姓們觀看假日樓市的熱情，也十分高漲。進入9月下旬，詢問電話就絡繹不絕。

    “只要天公作美，估計這次參觀人次要創(chuàng)新高。”王勇表示。

    2  看樓盤  多點開花煞是熱鬧

    從本次假日樓市參展情況看，一些大的房產公司都積極參與。如綠地、萬科、中邦、金地、策源……都不遺余力地推銷旗下樓盤。其中，比較引人注目的是，大華集團要包下一個專館，將旗下15個樓盤全部展出。

    相比“五一”黃金周時，這次參展的樓盤中，外地樓盤明顯減少。

    5個月前，外地樓盤曾大舉進軍上海市場。昆山、蘇州、無錫、杭州、揚州、南京、太倉等地的樓盤，加上重慶、北京、三亞、成都房產商的“長途奔襲”，場面熱鬧。

    不過，對上海樓市最近5個月的表現(xiàn)，外地開發(fā)商顯然降低了期望值。比較統(tǒng)一的認識是――上海的老百姓買房越來越耐心，而且上海樓市近一個月供應量“井噴”，要從中分一杯羹，很難很難。

    從今天上午的情況看，這次假日樓市呈現(xiàn)“多點開花”的局面。從區(qū)域看，中環(huán)和外環(huán)的樓盤偏多，內環(huán)線以內的“豪宅”相對較少；從單價看，從4500元至2萬元以上，各種樓盤應有盡有，其中大多數(shù)樓盤的單價，在10000元至15000元之間；從樓盤促銷概念看，節(jié)能、環(huán)保、教育、交通等，也包含其中。

    一些處境比較尷尬的小房產商因資金壓力，將旗下樓盤做了適當降價，期待通過假日樓市，回籠資金。

    3  看“底線”  心理價位難以突破

    盡管人氣空前火爆，盡管參展樓盤很多，但有一點可以肯定，在這次假日樓市上，依舊還是看的人多，買的人少。

    前不久，一項來自央行的調查顯示，上海居民購房意愿顯著下降。而另一項調查披露，多數(shù)上海百姓購房的“心理價位”：面積在80至100平方米，總價在80萬元至100萬元。

    可以看出，兩個“80至100”，是上海老百姓買房的一道“心理底線”。突破了這道“底線”，買房的意愿就會大幅度下降。

    以此標準，來看假日樓市，可以得出一個結論――目前上海樓市的大多數(shù)房源，無法滿足普通老百姓的“需求”。而在整個上海樓市已經供大于求的狀況下，這樣的供求矛盾，顯得更加引人注目。

    其實，過去3年，老百姓的購房需求，并無太大變化。在假日樓市中，100平方米左右的多層房，一直是“關注焦點”。2003年，百姓“關注單價”在4500元至5500元間。過去兩年，“關注單價”都在8000元至10000元間，今年也不會有大的改變。

    4  看投資  空前壓縮炒作減少

    經過一年多的宏觀調控，有一點可以肯定，目前上海樓市中投機或投資的成分，已大大降低。上海樓市已迎來“自住時代”。

    雖然本次假日樓市，并沒有寫字樓和二手房供應，也沒有境外樓盤。但作為上海樓市的“晴雨表”，假日樓市指導著接下來幾個月上海樓市的區(qū)域定位。“如果從住房角度來看，現(xiàn)在上海樓市可供炒作的因素，已經很少很少了。對那些有投資意愿的客人來說，今年能夠讓他們參考一下的，就是各區(qū)域的最新行情了。”上海展覽中心工作人員介紹說。

    據(jù)了解，在假日樓市上，也不乏一些市中心豪華樓盤的尾盤。由于房屋已經建成，小區(qū)環(huán)境已相對成熟，再加上近來房價的跌落。因此，這也將引起一部分投資客的興趣。

    目前上海樓市投資客的隊伍已大大壓縮。在一年多宏觀調控政策的打壓下，“全民皆投資”的現(xiàn)象已一去不返。剩下的一些投資客實力雖強勁，但資金周轉也出現(xiàn)了一定困難。因此，一些高端樓盤在假日樓市上的表現(xiàn)，將受到比較大的影響。

    5  看促銷  暗藏噱頭嚴厲制止

    分析布展情況，再加上今天上午假日樓市的“開張”狀況，可以看出開發(fā)商五花八門的促銷手段，對消費者吸引力不大。換句話說，促銷手段還不到位。

    上個月，上海樓市曾出現(xiàn)“90平方米50萬元，再送車”的促銷手段，一時引發(fā)熱議。業(yè)內人士分析，這樣的樓盤能吸引人的主要方面，是單價降得比較低。雖然地段偏遠，但對消費者來說，還是有著較大的吸引力。

    從布展和今天上午的情況看，參加假日樓市的絕大多數(shù)樓盤，還是未能擺脫“小打小鬧”階段。“買房送旅游”，“買房送車”等招數(shù)，依舊大行其道。對這樣的“禮物”，許多看房者并不“感冒”。有意訂房者問得最多的問題是：“這些優(yōu)惠能不能折現(xiàn)？”

    鑒于以往假日樓市中，一些房產商不顧禁令，做出一些虛假和不實廣告，因此這次假日樓市，對此作出了嚴格規(guī)定。“嚴格按照工商局的規(guī)定，像‘包租返還’等廣告，一律不許出現(xiàn)。”上海展覽中心工作人員介紹說，“另外，樓盤地圖必須按照實景。”

    有一個距蘇州河有段距離的樓盤，畫出的地圖卻“近在咫尺”。對這些現(xiàn)象，主辦方將嚴厲制止。

    6  看成交  逛多買少不容樂觀

    看的人多，買的人少――今天上午假日樓市的成交狀況，一如專家預測。

    “上海老百姓的‘錢袋子’越捂越緊了。”昨天在布展時，一家長寧區(qū)樓盤的銷售經理，這樣感慨。這家樓盤定下的目標，是在房展會上“至少賣出55套”，但這名銷售經理坦言：“要完成目標，很難。”

    進入“金九銀十”以來，上海樓市并未呈現(xiàn)成交量的井噴。相反，在9月份的4周中，有兩周呈現(xiàn)“價跌量增”的局面。而假日樓市作為“金九銀十”的高潮，其成交量一方面被許多房產人士視為“救命稻草”，另一方面，卻不可避免地出現(xiàn)“底氣不足”的狀況。

    按照今年上海樓市的成交狀況，為期4天的假日樓市，有望在后兩天出現(xiàn)“成交高峰”。“很少有人第一天來看房，就下定金的。一般他們是自己來一次，父母來一次，親屬再來一次。所以，假日樓市的前兩天，有一項任務是累積新客戶。”

    【焦點鏈接】  看房展小提示

    1.事先做好“功課”，對自己究竟要選擇什么樣的房子，地段、價格、戶型、是否全裝修房，都要有一個基本考慮。

    2.不能一頭扎入“浩瀚樓海”。可先在展覽大廳逛上一圈，對目前樓市狀況有個基本了解。此外，搜集樓書也很有講究，千萬不可“抓到籃里就是菜”，要有針對性。

    3.不必將樓書拿回家研究，可在房展會上找個地方，大致了解一下目標樓盤的基本狀況，并記下幾個要點，以便與售樓人員溝通時更加方便。

    4.對第一印象不錯的樓盤，可乘坐班車前往實地觀看。事先可以研究一下各班車發(fā)車時間，以免有所遺漏。

    5.在現(xiàn)場看樓時，要注意樓書上沒有介紹到的細節(jié)，如日照、周邊環(huán)境及交通狀況等。

    6.多看看，多走走，捂緊“錢袋子”。一般來說，第一次看樓滿意后，可回家再邀請親屬一同前往。由于目前上海樓市相對低迷，因此在價格方面，也應多協(xié)商。(新民晚報)