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　　深圳建市20多年來，很多原行政劃撥用地出現(xiàn)了土地使用年限到期或者即將到期的問題，這些房地產(chǎn)到期之后怎么辦？深為深圳最近一些房子產(chǎn)權到期戶所擔憂。
 
　　記者從深圳國土部門了解到，根據(jù)深圳市政府公報發(fā)布的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(下稱《規(guī)定》)，將是今后解決商品房到期等問題的藍本。

　　深圳市國土部門有關工作人員在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，根據(jù)《規(guī)定》，期房到期延長方式有兩種，一是補交地價簽訂土地出讓合同，二是支付土地租金簽訂土地租賃合同。到期房地產(chǎn)不辦理續(xù)期手續(xù)或申請續(xù)期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消失，其土地使用權無償收回。

　　補交價為基準價35%

　　“深圳市政府的相關法規(guī)已經(jīng)對此有了明確規(guī)定。”廣東星辰律師事務所柳立輝律師表示，根據(jù)政府規(guī)定，房屋產(chǎn)權順延必須滿足兩個條件：一、該房產(chǎn)的土地所有者在1988年3月1日后與國土局簽訂的土地出讓合同；二、土地所有者(或開發(fā)商)在順延房產(chǎn)產(chǎn)權時必須提供正式的《土地使用權出讓合同》。

　　“辦理產(chǎn)權順延手續(xù)要提前一年進行申請。”廣東國揚律師事務所聞毅律師表示，在經(jīng)國家機關確認該房產(chǎn)還能繼續(xù)使用的前提下，經(jīng)過相關手續(xù)并交補地價后可以進行產(chǎn)權期限的順延。“若按照每年地價保守升幅約5%估算，業(yè)主交納補地價宜早不宜遲。”

　　按照我國有關法規(guī)，人們購買的商品房的使用年限都是70年。而深圳目前建設才不過二十余年頭，怎么會出現(xiàn)房地產(chǎn)到期問題呢？

　　對此，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局有關人員解釋說，所謂到期房地產(chǎn)主要是指房地產(chǎn)證登記的土地使用年限或土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限到期。

　　根據(jù)這個規(guī)定，國家機關、軍事、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、城市基礎設施和公益事業(yè)等財政投資的非經(jīng)營性的行政劃撥用地上的房地產(chǎn)，加油加氣站，列入舊城(村)改造規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)，公用事業(yè)特許經(jīng)營使用的公用設施，以及市政府規(guī)定的其他不予續(xù)期的房地產(chǎn)，不適用該《規(guī)定》。

　　按照《規(guī)定》，到期房地產(chǎn)申請續(xù)期的，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期的，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%并按約定年期修正，補交地價一次性支付；土地租金按年支付，其標準由市國土管理部門定期公布。

　　據(jù)專家介紹，補交地價標準已經(jīng)有較大幅度的優(yōu)惠。

　　實際上，舊房土地的價格現(xiàn)在基本上是目前公告地價的40%左右，《規(guī)定》已經(jīng)優(yōu)惠了5%。“按約定年期修正”也是考慮到房地產(chǎn)越舊越不值錢的實際情況。根據(jù)《規(guī)定》，國土部門在對續(xù)期房地產(chǎn)業(yè)主收取補交地價款時，業(yè)主申請續(xù)期的年期越少，修正系數(shù)也越小，需補交的地價款也越少。

　　想續(xù)期房地產(chǎn)到底能夠申請多長的續(xù)期年限呢？這位專家介紹，在此次續(xù)期中，按照規(guī)定，續(xù)期業(yè)主不可能一次性新申請到國家規(guī)定的最長使用年期，而只能按照現(xiàn)在規(guī)定該用途土地的最長年限，減去其已使用的年期，其所得的結果便為可申請續(xù)期的上限。在辦理相關手續(xù)時，業(yè)主可選擇補交地價或支付土地租金兩種方式。

　　至于目前市場上新出售的商品房的續(xù)期問題，該專家解釋，按照國土部門與開發(fā)商之間的土地出讓合同約定，土地使用期限屆滿，土地使用者或房地產(chǎn)權利人應將土地及地上建筑物無償交回政府，如需繼續(xù)使用，則應在期滿前6個月內(nèi)申請續(xù)期。

　　基準地價將逐年上漲

　　之所以補交地價宜早不宜遲，深圳房地產(chǎn)相關專業(yè)人士告訴記者，這是因為基準地價每年都會上漲。

　　記者在深圳國土局官方網(wǎng)站看到，2004年深圳住宅基準地價的情況是：福田最高為2551元/平方米、最低705元/平方米,南山最高為2003元/平方米、最低670元/平方米。而當年的商業(yè)基準地價的情況是：福田最高僅為5880元/平方米，南山最高僅為2852元/平方米。

　　深圳香地地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理尹香武告訴記者，近幾年，深圳地價一直保持10%以上的增幅，其主要原因在于土地資源的緊缺。另外，由于深圳較早建立和完善了土地拍賣制度，土地的真實價值逐年顯現(xiàn)。

　　2005年全市普通居住用地增多，由于新增土地基準地價處于較低水平，從而導致全市地價與2004年相比價格略有回落。目前深圳市政府公告的住宅類物業(yè)基準地價大約在每平方米1000元左右。

　　記者同時獲悉，深圳在2006年基準地價政策即將出臺，今年將大幅度上調基準地價，幅度可能在30%~40%之間。

　　深圳經(jīng)濟特區(qū)公告市場地價自1997年公布實施以來，根據(jù)房地產(chǎn)市場情況和城市規(guī)劃建設條件的變化，深圳國土局及時組織作出相應的更新調整，已經(jīng)先后6次公布實施了更新后的市場地價標準。

　　由于產(chǎn)權到期補交地價的標準就是基準地價，這就意味著申請續(xù)約的成本將大幅度提高，近10年內(nèi)，羅湖和蛇口的老住宅小區(qū)影響無疑是最大的，而工業(yè)地產(chǎn)由于使用期限短，影響也將比較大。

　　深圳香地咨詢公司總經(jīng)理尹香武給記者算了一筆賬，假如是深圳福田區(qū)的一套90平方方米的商品房已經(jīng)到期，按2004年的基準地價來計算，福田區(qū)基準地價每平米2551元×35%×90=80325萬元；如果是商業(yè)用地，同樣是福田區(qū)90平方米的房子，需補交的地價為185220 元。

　　深圳市蘭江地產(chǎn)副總裁楊大谷表示，房子產(chǎn)權到期后，如果房子所在片區(qū)沒有規(guī)劃，在政府允許的情況下才能補交地價，而且要根據(jù)現(xiàn)在的市場評估基準地價來計算需要補交的地價，補交地價續(xù)簽年限也有政府部門來決定，所以業(yè)主早點補交比晚點補交合算。 來源：第一財經(jīng)日報