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地產豪門對撼西湖地王爭奪戰(zhàn)

2006年09月29日07:37   來源：西本資訊
摘要：

    經過漫長的等待之后，地產巨擘覬覦已久的原杭州汽車發(fā)動機廠舊廠重建用地今天正式出讓太古地產、新鴻基地產(0016.HK)、世茂集團、中國葛洲壩集團公司和擁有前船王包玉剛家族背景的九龍倉集團有限公司(下稱"九龍倉"，0004.HK)等地產巨擘都志在必得，但最終的王者卻只有一個這幅占地156畝、起價30億元的地皮，也因此極有可能成為刷新全國紀錄的"新地王"。杭州版的"八巨頭亂戰(zhàn)上海浦東花木地塊"今天14：30激情上演

    《第一財經日報》昨天從杭州市國土資源局發(fā)布的公告得知：該地塊將于今天出讓，從而成為26家杭州市中心企業(yè)"騰籠換鳥"外遷后入市的首宗地塊。該官方網站亦在頭條版位顯示：民間財富催生全國新地王。

    記者多方調查后獲悉，該地塊于9月14日至29日期間在杭州市公共資源交易中心掛牌出讓，便"一地激起千層浪"，引得太古地產等一批中外地產巨擘的陣陣好感。

    參與此次出讓的杭州某知名房地產開發(fā)企業(yè)負責人透露，這宗地掛牌起價近30億元，極有可能成為杭州新地王。

    在去年10月"原浙江大學湖濱校區(qū)地塊爭奪戰(zhàn)"中，嘉里建設有限公司(0683.HK)與太古地產有限公司(0019.HK，下稱"太古地產")經過102輪角逐之后，以24.6億元險勝。這是杭州歷年來掛牌出讓土地以來的最高總成交價，高出底價9.6億元，折合樓面價達14349元/平方米。

    30億起價：理性的"瘋狂"？

    據杭州市國土資源局相關人士介紹，該地塊頗有"新地王"之相，是杭州1999年實行土地招拍掛以來出讓起價最高的地塊。

    該地塊坐落于京杭運河之濱，離杭州市政府不遠，與西湖景區(qū)及杭州市核心區(qū)域武林廣場也僅幾公里之遙。近年來，杭州市中心城區(qū)公開出讓的宅地占地面積一般都在80畝以下。市中心如此大面積地出讓地塊現在已接近絕版。

    記者在昨天公告中發(fā)現，這幅地原隸屬于中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發(fā)動機廠，用地性質已發(fā)生變更，從工業(yè)用地轉變?yōu)樽≌玫亍０匆?guī)劃要求，本宗占地約156畝的地塊由6個小地塊組成。其中兩個小地塊的用途為辦公兼賓館用地，其容積率均為≤4.3，層高將高出周邊的知名樓盤白馬公寓；其余四個小地塊近128畝均用于住宅開發(fā),其容積率有≤2.8~3.6不等。對于住宅來說,此容積率較高。

    杭州汽車發(fā)動機廠辦公室侯女士在接受《第一財經日報》采訪時表示，公司不久前和市政府正式簽訂了整體搬遷協議，全廠計劃在2008年之前逐步搬遷到杭州蕭山區(qū)。

    "我們廠隸屬于中國重汽集團，總部在濟南，但市政府承諾我們享受杭州市當地企業(yè)的搬遷優(yōu)惠政策，承諾將以不低于45%的份額、且總價不低于10億元的出讓款返還給發(fā)動機廠。"侯女士透露。

    地段優(yōu)越，加之沉重的搬遷成本壓力，共同推動了高額的掛牌起價。基強聯行投資管理(中國)有限公司總裁陳基強介紹了在香港房地產市場曾經流行的"面粉比面包貴"理論："面包"比喻的是現樓，"面粉"比喻的是地塊。土地成本是房地產開發(fā)的最主要的成本構成，地價的攀升助漲房價的上行。

    杭州濱江房產集團有限公司(下稱"濱江房產")副總經理朱立東昨天在接受《第一財經日報》采訪時就此給記者算了一筆賬，"按30億元的價格算，樓面價在8918元/平方米。"另有杭州開發(fā)商認為，這一地塊的宅地規(guī)劃容積率為2.8~3.6，建成后為高層或超高層住宅，如果是精裝修，一手房售價估計逼近2萬元/平方米。

    而臨近該地塊的浙江中原物業(yè)顧問有限公司銀河店店長董先生認為，該廠與西湖景區(qū)及杭州市核心區(qū)域的武林廣場也僅幾里之遙。目前周邊的杭州知名樓盤--白馬公寓二手房毛坯價格為18000元/平方米，個別戶型超過2萬元/平方米。

    市場人士分析指出，地王的出現對白馬公寓等周邊樓盤以及所處板塊必然會有提振作用，但價格形成機制較為復雜。一個項目能否提升售價，關鍵還是要看項目能否給消費者帶來附加價值，看開發(fā)商對項目的整體開發(fā)實力和運作經驗。

    杭州杰地房地產投資咨詢有限公司總經理邵惠中認為，杭州政府在推這塊地之前，投入了不少財力，政府只有通過拍賣收入按一定比例來收回成本，因而在客觀上造成了起拍價也越來越高。

    誰主沉浮？

    據了解，常規(guī)土地金繳納時間不到一年，該地塊土地金繳納時間稍長，但也不足兩年。如此大體量地開發(fā)，現金流壓力將成為開發(fā)商的最大考驗。

    "這幅地有上百畝，高額的土地出讓金非實力企業(yè)不足以支付。"第一太平戴維斯(中國)有限公司杭州辦事處副總經理石焱前天晚上向記者表示，"地塊體量比較大，一次性出讓，本地開發(fā)商不一定有如此強的資金實力，但對于多年苦于沒有好項目的港資財團來說，這確實是一個極好的機會。"

    在競爭名單上，世茂集團、葛洲壩和九龍倉赫然在列。其中，去年在杭州鎩羽而歸的太古地產進軍杭州的決心依然堅定。消息人士稱，新鴻基地產也對該地塊表示興趣。

    在對這塊地感興趣的開發(fā)商中，太古地產的奪標呼聲最高。戴德梁行房地產咨詢(杭州)有限公司總經理楊達曾告訴本報，上次"地王"之爭之后，太古地產和杭州市政府很熟了。

    楊達稱，6月，太古地產常務總裁安格里現身杭州，受到杭州市政府的高度重視。今年3月杭州市政府組織的香港土地推介會等舉措表明，太古地產等具有國際化視野的港資大鱷的進入將有利于杭州住宅開發(fā)水平的提升，并能夠打破以前住宅市場由浙江本地企業(yè)一統(tǒng)天下的局面。

    除了太古地產，8月2日與綠城房地產集團簽署戰(zhàn)略合作協議的葛洲壩集團也對該地塊表現出熱情。此外，包括濱江房產在內的多家浙江知名開發(fā)商也有意參與競價，但出言謹慎。

    石焱認為："萬科或將缺席此次出讓，原因是萬科之前已經在杭州拿地；另外，正忙于整合剛剛鯨吞的南都房產。"

    杭州一直是本地開發(fā)商的舞臺。消息人士稱，綠城集團因快速擴張布局全國而導致資產負債率過高，所以可能不會參與此次奪標。另外，西子聯合控股因忙于與銀泰系鰲戰(zhàn)百大股權爭奪戰(zhàn)，公司旗下的西子房產集團或將缺席此次新地王之爭。

    因而，在杭州的實力企業(yè)當中，濱江房產被寄予厚望。"我們不是去作秀。"該公司副總經理朱立東昨天告訴《第一財經日報》，"參加競標這件事，董事會早就定了。"朱立東認為，"相比較而言，本地的地產企業(yè)在屬地化運作、產品力方面具有局部優(yōu)勢，在浙江以及國內都有著良好的口碑，并不次于港資企業(yè)。"

    而該地塊的用途為辦公兼賓館用地，朱立東就此表示，濱江集團和部分港資企業(yè)一樣也擁有賓館酒店業(yè)的運營經驗。

    濱江集團在西湖邊上就擁有杭州友好飯店(原中日友好飯店)。此外，濱江房產在千島湖投資興建的索菲特千島湖濱江度假酒店也由法國雅高集團旗下五星級品牌索菲特來進行管理。

    在調控政策陰霾未散和銀根緊縮的形勢下，近30億元的起價絕非一個低門檻。公告亦顯示：該地塊在競買人資格上沒有特別的要求，競買人可以獨立競價，也可以聯合競價，土地金繳納最終期限為2008年5月。據記者多方了解，不排除境內外資本聯合拿地的可能性。(第一財經日報)

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