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    今年宏觀調(diào)控政策密集出臺以來，滬上房地產(chǎn)市場一直都沒有走出降價的陰影。每年9月、10月由于銷售旺盛而被稱作“金九銀十”。開發(fā)商視之為救命稻草，而今年“金九銀十”并沒有改變上海樓市的疲態(tài)。雖然開發(fā)商搶先開盤、降價銷售以求資金回籠，市場也沒有達到往年的效果。

　　“去年‘金九銀十’，平均房價下跌20％－30％。而今年在連續(xù)的宏調(diào)之后，市場逐漸適應(yīng)，雖然房價的下調(diào)幅度不會那么大了，但是下跌依然是趨勢所在。”漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施泓睿在接受記者采訪時這樣表示。

　　上市井噴，成交低迷

　　8月中旬以來，上海樓市新盤就加快了上市的速度。

　　易居（中國）的數(shù)據(jù)顯示：9月4日至9月10日，全市共有49個樓盤有新增供應(yīng)上市，總供應(yīng)量達到62.85萬平方米。其中，商品住宅新增供應(yīng)量共2458套，達到29.79萬平方米；辦公商業(yè)類物業(yè)的新增供應(yīng)量為14.73萬平方米，較前一周大幅增加61%；動遷配套房新增供應(yīng)15.93萬平方米，較前一周大幅增加74%；商品房新增供應(yīng)量63.08萬平方米，比前一周上漲了21.1%，日均供應(yīng)量達到9.01萬平方米。

　　雖然放量巨大，市場的吸收情況卻并不令人滿意。

　　在49個新增樓盤中，去化率低于10%的新增樓盤達45個，其中有42個樓盤目前尚未成交。去化率100%的項目僅有位于閔行區(qū)的靜安藝閣，項目屬性為商業(yè)，首日推出的3套商鋪全部成交完畢。新增銷售率在10%-50%之間的新增樓盤有3個，其中安亭俱樂部一條街D地塊和江橋鎮(zhèn)張掖路商辦樓兩個項目銷售良好，分別銷售36套和12套。

　　易居分析師對記者表示，在經(jīng)歷了7、8月份市場的調(diào)整期后，市場已進入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，開發(fā)商加大推盤力度希望搶占市場先機，期望在9、10月實現(xiàn)樓盤的快速去化。

　　這就是說，被許多業(yè)內(nèi)人士寄予厚望的“金九銀十”并沒有在上海樓市取得預(yù)想的效果，上海樓市“金九”開局不利。

　　中國指數(shù)研究院（華東）分析師指出，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，盡管目前成交量仍然低迷，市場銷售不盡如人意，但多數(shù)開發(fā)商仍然對9月寄予厚望。今后幾周，市場供應(yīng)量仍有增加的可能。

　　業(yè)內(nèi)人士對記者表示，前段時間，國家相關(guān)部門連續(xù)出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，提高了購房者的入市門檻，打壓了樓市升值的空間，外籍人士和投資客基本被排除在外，而自住性客戶對樓市的走勢判斷不確定性更強，大多數(shù)購房者選擇觀望。

　　二手房虧本銷售

　　事實上，銷售不利的情形并非僅僅出現(xiàn)在一手房市場。

　　漢宇地產(chǎn)區(qū)域董事范成章對記者透露，現(xiàn)在中介門店里，經(jīng)常會出現(xiàn)二手房虧本銷售的情況。

　　“其實這種現(xiàn)象在很多區(qū)域都有。我們公司春申店近期成交的幾套春申玫瑰苑，成交價都在7780元/平方米左右，而2005年2月業(yè)主的買入價格在7850元/平方米，目前該樓盤剩余的少量一手房平均價在7500元/平方米左右。這就是說，業(yè)主已經(jīng)發(fā)生了一定的虧損，再加上現(xiàn)在未滿5年全額營業(yè)稅以及其他的稅費，估計這些房子的業(yè)主要虧損八九萬元，而且這種現(xiàn)象在一些板塊已經(jīng)不是個別現(xiàn)象。”

　　對此，范成章分析，今年的宏觀調(diào)控以后，不論是政策方面的壓力還是累計可售一手房的量都超過去年，這讓一些小的投資者終于認識到對住宅的短期投資獲利可能性非常小，所以開始拋售自己手中的物業(yè)。此外，在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，投資商鋪、寫字樓的行為并不在國家宏觀調(diào)控范圍內(nèi)，目前和未來一段時間內(nèi)其租金的收益是可以預(yù)期的。熟悉經(jīng)濟學(xué)的人都非常清楚，一個行業(yè)的利潤率大幅降低的時候，資金就會從這個行業(yè)中流出，所以小業(yè)主虧損拋售手中物業(yè)，也可以認為目前投資住宅的利潤明顯小于投資商業(yè)地產(chǎn)或者投資股票所能獲得的利潤。

　　不過，范成章認為，降價并不會對市場造成很大的影響。他認為，一手房市場進入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季后，開發(fā)商加大推盤力度希望搶占市場先機，從而實現(xiàn)樓盤的快速去化。二手房業(yè)主不論是信息的掌握數(shù)量、還是與其他的價格聯(lián)盟體系以及賣房策略對市場的影響程度都沒有開發(fā)商來得大。“所以，是不是降價、什么幅度的降價、在什么時間降價還是開發(fā)商起到主導(dǎo)作用。因此小業(yè)主相對少量的虧本拋盤并不會引起或者帶動房價的整體下滑，關(guān)鍵還是取決于開發(fā)商。”范成章表示。

　　相比于8月下旬，9月上半月上海二手房的交易再次大幅下滑，來自漢宇地產(chǎn)對全市50家門店的統(tǒng)計，9月上半月成交在價位沒有出現(xiàn)明顯變化的背景下成交量出現(xiàn)大幅下滑，與8月上半月相比，成交量下降。

　　自住、高檔兩極分化

　　雖然今年一、二手房市場的房價都有所下降，然而受政策影響最大的還是二手房中的高檔樓盤。施泓睿對記者表示：“今年的連續(xù)宏觀調(diào)控政策主要對高檔物業(yè)的影響比較大，導(dǎo)致現(xiàn)在市場價格上的兩極分化比較明顯：自住物業(yè)與往年相比差異不大；而高檔樓盤由于受到限制外資購房政策的影響，銷售量減少，不僅如此，二手房征稅又讓高檔樓盤在二手房市場上越來越不吃香。”

　　泛城租售網(wǎng)古北中央分行馬嶺也向記者透露：盡管9月至今，古北二期內(nèi)許多業(yè)主都轉(zhuǎn)售為租，目前市場上流通的租賃房源相對較多，租賃成交單數(shù)較上月上漲了40%左右，其二房的月租金1500美元，三房的月租金在2000美元，“但這個租金價格已經(jīng)比前幾個月下降了10%左右。”其中古北二期內(nèi)的嘉年華庭雖然比較便宜，二房的月租金在6000元，三房的月租金為9000元，這一價格也較前幾個月下跌了15%左右。“租賃房源多了，使得租客有更大的選擇空間，租金也隨之有所下降，也有部分房東愿意低于市場價出租自己空置多時的物業(yè)。”

　　盡管如此，受婚房、動遷等剛性需求的影響而產(chǎn)生的購房需求，在滬上依然存在，特別是閘北、普陀、楊浦以及虹口等次中心區(qū)域表現(xiàn)突出。其中，閘北區(qū)二手房買賣交易量增長明顯。

　　美聯(lián)物業(yè)閘北區(qū)副總監(jiān)趙加瑞介紹，由于結(jié)婚購房、市政動遷等剛性需求的拉動，致使閘北等次中心區(qū)域備受關(guān)注。作為上海成熟的自住板塊，閘北以其相對較低的價格和成熟的生活配套，吸引了很多自住客戶的目光，但由于前段時間的政策調(diào)控，造成大量客戶持幣觀望，交易受阻。隨著“金九銀十”階段的到來，之前受到抑制的購買力逐漸得以釋放。“近期不僅上門客戶量有明顯增長，整體交易速度也較前期快。很多客戶看房后，幾日內(nèi)便快速下訂，完成交易。”趙加瑞介紹，近期閘北區(qū)域成交較多的是房齡10年以內(nèi)、總價100萬-130萬、面積100平米左右的房源，客戶承受單價在1萬-1.3萬/平方米左右。

　　“目前我們的客戶中，更多的則是詢問和帶看量，這些的增加意味著自住客戶開始試探性入場，所以現(xiàn)在的問題不是價格問題而是心態(tài)問題，特別是內(nèi)環(huán)以內(nèi)，隨著房地產(chǎn)價格的繼續(xù)穩(wěn)定，更多的自住客戶心理上能夠接受目前的價格。目前市場的表現(xiàn)讓人們相信二手房成交的回暖將緩慢、持續(xù)進行，估計11、12月的成交數(shù)據(jù)要比現(xiàn)在好看得多。”漢宇地產(chǎn)市場研究部分析師邵明浩預(yù)計。《國際金融報》