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    英國《金融時報》杰夫•代爾(Geoff Dyer)2006年9月18日上海報道:盡管中國仍然強勁吸引著大量的外國投資，但過去一年，該國許多領域對外資的熱情已明顯降低。對于外資收購某些中國機械企業(yè)，中國政府已發(fā)出反對信號，此外它還給海外傳媒公司設置了新的限制。

    如今，房地產(chǎn)投資者發(fā)現(xiàn)自己也被推到了前沿。由于擔心過度投資導致經(jīng)濟過熱，中國政府7月份宣布了一套新舉措，針對有意購買房產(chǎn)的外國買家做出規(guī)定，這些措施的詳細內(nèi)容已于近期公布。

    新規(guī)定針對的不僅是個人，也包括企業(yè)買家。目前，任何有意在中國大陸置業(yè)的個人，必須證明他們已經(jīng)在中國居住了12個月以上，而且所購住宅或公寓將做個人使用――此項舉措針對的顯然是許多海外華人，特別是香港人和臺灣人，他們一直是上海和北京房地產(chǎn)市場中活躍的投機者。

    打算投資價值超過1000萬美元項目的機構，必須預先提供50%的資本金――高于此前要求的35%。企業(yè)還必須表明它們在華常駐，這加大了使用離岸工具的難度――這種做法在外國投資者中一直頗為盛行。

    上述新規(guī)定出臺的同時，中國外匯監(jiān)管機構也表示，它將更嚴密地監(jiān)控外國投資者房地產(chǎn)交易利潤匯回的情況。

    這些規(guī)定引發(fā)了兩個問題：為什么針對的是外國投資者？這種變化會有什么影響？從表面上看，這些舉措似乎讓人感到驚訝，因為外國人僅占房地產(chǎn)投資中很小的一部分。作為中國經(jīng)濟中大范圍投資熱潮的一部分，中國的房地產(chǎn)投資大幅升溫：今年上半年，房地產(chǎn)投資上升24%，達到7690億元人民幣（合969億美元）。不過，盡管外國投資增長了34%，也仍然只有191億元人民幣，約占投資總額的3%。

    然而，除了這些公開的數(shù)字，當局頒布新規(guī)定還有另外兩個理由。實際外國投資也許相對較低，但計劃投資額在去年出現(xiàn)了爆炸性的增長。房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行(Jones Lang LaSalle)表示，今年前6個月，外國投資者計劃向中國房地產(chǎn)行業(yè)投入300億美元――相當于去年該領域外國直接投資總額的半數(shù)。

    其中有些投資也許不會落實，但隨著中國的外匯儲備增至近1萬億美元，以及房價的不斷上漲，這種規(guī)模的房地產(chǎn)投資前景，可能是推動新規(guī)定出臺的因素之一。

    深圳聯(lián)合證券(United Securities)房地產(chǎn)行業(yè)分析師魚晉華表示，由于金融市場的高流動性以及人民幣升值預期，國外熱錢加速流入，推高了房地產(chǎn)價格，也降低了宏觀經(jīng)濟政策的效力。

    北京的中國社科院(China Academy of Social Sciences)房地產(chǎn)專家尹中立表示，外國投資的增加，將加大政府收緊該領域信貸的難度。他指出，外資有著強大的示范效應，這會對中國投資者造成心理影響。

    一些觀察人士認為，這些新政的背后存在著政治動機。在對外資進行限制之前，政府今年曾出臺一系列規(guī)定，以求把開發(fā)商的注意力從豪華住宅中轉移開。其中一條規(guī)定要求，套型建筑面積90平方米以下的新建住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上，多數(shù)分析人士認為該規(guī)定不切實際。

    “迄今為止已出臺的政策均未能遏制房地產(chǎn)市場，這是轉移人們注意力的一種策略，”上海一位專門從事房地產(chǎn)交易的外國律師表示，“由于缺乏足夠多的、人們負擔得起的基本住宅，引發(fā)了大量政治方面的緊張情緒。”

    目前尚不清楚上述新規(guī)定是否會產(chǎn)生重大影響。與政府出臺的其它房地產(chǎn)行業(yè)降溫措施一樣，關鍵問題在于地方政府施行這些規(guī)定的嚴格程度，而地方政府的利益并非總是與中央政府的利益一致。

    對于個人而言，最初的跡象是這些規(guī)定正在得到實施。有傳聞稱，香港居民在大陸購房已經(jīng)受阻，因為他們不能證明所購房產(chǎn)為自用。

    除了可能必須拿出更多資金以外，機構投資者還面臨著在當?shù)亟⒎康禺a(chǎn)機構的額外麻煩，這會使它們面臨更高的稅賦和更嚴格的會計規(guī)則。

    律師們認為，這些新規(guī)定將產(chǎn)生一些立竿見影的效果，但最終難以阻擋中國市場的吸引力。“如果嚴格執(zhí)行這些新規(guī)定的話，確實會改變當前狀況，因為這將增加資金成本，”英國路偉律師事務所(Lovells)駐北京合伙人麥安吉(Andrew McGinty)表示，“但這阻擋不了規(guī)模較大、實力更強的參與者。”

    仲量聯(lián)行北中華區(qū)研究主管何邁克(Michael Hart)表示，新政的意圖并非要嚇跑外國投資，而是讓政府得到更多有關誰在投資、在哪兒投資的信息。

    然而，剛進入中國市場的投資者可能擔心，進一步的調(diào)控政策可能正在醞釀之中。“至少，這會帶來心理影響，并讓外國投資者調(diào)整他們的經(jīng)營方式，”中信證券(CITIC Securities)駐北京的房地產(chǎn)分析師段海瑞表示，“之后可能會出臺一項新政策。”