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    房地產(chǎn)專家指出"廣州房價(jià)泡沫極大，樓市已進(jìn)入高危期"

    "天價(jià)，又見天價(jià)"！

    9月6日，廣州市房地產(chǎn)交易中心公布了"國六條"之后全國首個(gè)按照建設(shè)部有關(guān)"限戶型"標(biāo)準(zhǔn)投放的建設(shè)用地投標(biāo)結(jié)果，4000元/平方米左右的樓面地價(jià)令廣州房地產(chǎn)界人士頗感意外。

    這也是"國六條"、"國十五條"頒布以來廣州首次投標(biāo)出讓土地的開標(biāo)結(jié)果，但廣州這個(gè)"限戶型"天價(jià)成交結(jié)果"標(biāo)桿"卻讓地產(chǎn)界人士感到迷惑與不解，眾多質(zhì)疑的焦點(diǎn)指向：誰推動(dòng)了房價(jià)上漲？

    懸殊的報(bào)價(jià)對(duì)比

    廣州此番招標(biāo)的兩塊土地，除了是國六條頒布后按照"限戶型"標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的首批土地外，更因?yàn)閺V州市政府首次采用綜合招標(biāo)法而備受關(guān)注，評(píng)標(biāo)條件將結(jié)合土地投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)人業(yè)績、規(guī)劃方案等指標(biāo)，這被認(rèn)為有可能改寫廣州過去土地拍賣價(jià)高者得的歷史。

    包括力迅、利海、萬科、新恒基、富力、保利等在內(nèi)的13家大型地產(chǎn)商參與了昌崗中路地塊的投標(biāo)，而萬科、保利、富力同時(shí)又參與了金沙洲地塊的競標(biāo)。沒有小型開發(fā)商或不知名的"黑馬"，整個(gè)招標(biāo)被稱為"巨人游戲"。

    兩個(gè)地塊的成交結(jié)果均被認(rèn)為報(bào)出了出人意料的"天價(jià)"，其中萬科中糧標(biāo)團(tuán)以17.5億元獲得的金沙洲用地，折合樓面地價(jià)4033元（該地塊80%要建90平方米以下戶型），廣電集團(tuán)以1.528億獲得昌崗路用地，折合樓面地價(jià)3974元/平方米。

    昌崗路地塊政府底價(jià)為7356萬元，折合底價(jià)1913元/平方米，廣電集團(tuán)以3974元/平方米拿標(biāo)，比底價(jià)高出2061元/平方米，萬科標(biāo)團(tuán)的成交價(jià)格則高出底價(jià)75.34%。

    有一個(gè)可對(duì)比的數(shù)據(jù)是富力去年底在位置與昌崗路差不多的寶崗大道拿到的地塊，折合樓面地價(jià)僅為2120元/平方米。

    金沙洲地塊的參與報(bào)價(jià)地產(chǎn)巨頭們的差異性更大，從公布的開標(biāo)結(jié)果來看，形成明顯的兩級(jí)分化。萬科-中糧聯(lián)合標(biāo)團(tuán)、保利、中海的報(bào)價(jià)均高出底價(jià)60%以上，而被稱為拿地大王的富力的報(bào)價(jià)為1500元/平方米，比底價(jià)低34.78%。一年前，中海地產(chǎn)也曾在大致位置相當(dāng)?shù)慕鹕碁衬眠^一塊土地，價(jià)格僅為1000元/平方米左右的樓面地價(jià)。

    金沙洲離廣州中心市區(qū)較遠(yuǎn)，被列為廣州市政府建設(shè)金沙洲居住新城的規(guī)劃，曾有香港的一些地產(chǎn)商在1996年時(shí)就獲得土地，但多年未開發(fā)，廣州國土房管局稱近年來廣州市政府加快建設(shè)金沙洲居住新城，累計(jì)投入了10多億元用于該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，目前金沙洲基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了顯著的改善。按照這個(gè)賬目來算，僅一塊土地的出讓價(jià)格就讓廣州市政府連本帶利收回投資。

    回到高價(jià)老路

    兩塊土地成交天價(jià)的異常引起了廣州地產(chǎn)界人士的廣泛關(guān)注。尤其是金沙洲地塊的異常之處更讓一些專家感到迷惑與不解。

    萬科在金沙洲項(xiàng)目上的報(bào)價(jià)為廣州近兩年來單幅土地的最高價(jià)，堪稱新地王。

    廣州房地產(chǎn)專家指出金沙洲項(xiàng)目嚴(yán)重超越了土地占成本的比重"底線"。其樓面地價(jià)逾4000元/平方米，以容積率3測(cè)算其它綜合成本，預(yù)計(jì)在2300-2500元/平方米之間，項(xiàng)目綜合成本大約在6300-6500元/平方米之間。這么算下來，土地成本占總成本的比重達(dá)到60%，超過了廣州一般賣地時(shí)的土地成本比例（30%-50%）。

    此外，相當(dāng)多的地產(chǎn)界人士對(duì)拿到這個(gè)項(xiàng)目的萬科的運(yùn)營能力與贏利空間存在質(zhì)疑，專家稱以目前地價(jià)成本推算，其綜合成本至少要在6500元/平方米，而一些市場人士稱其房價(jià)至少要賣到8000元/平方米才有利可圖，但這個(gè)地段能否賣到這個(gè)價(jià)格業(yè)界人士普遍持懷疑態(tài)度。一些熟悉萬科的專業(yè)人士認(rèn)為，在拿這塊地上不計(jì)成本的表現(xiàn)也與其一貫的企業(yè)風(fēng)格和經(jīng)營理念出現(xiàn)偏差。

    而廣州政府方面的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)也讓一些參與競標(biāo)的地產(chǎn)商覺得，政府在人為推高地價(jià)。盡管評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)計(jì)了規(guī)劃方案這個(gè)指標(biāo)，但最差的方案與最好的方案僅差兩分，而報(bào)價(jià)方面則是無限制扣分，這樣的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果依然是價(jià)高者得。本來設(shè)計(jì)綜合招標(biāo)就是為了避免拍賣與掛牌中一味推高地價(jià)，現(xiàn)在來看還是回到了高價(jià)的老路。

    對(duì)于這個(gè)普遍被認(rèn)為偏高的土地成交價(jià)格，廣州市國土房管局近日表明態(tài)度，指出參與報(bào)價(jià)的各投標(biāo)人均報(bào)出了合理的價(jià)格，而且報(bào)價(jià)接近反映了該地塊真正的市場價(jià)格。廣州市國土局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為此番招標(biāo)的過程是公開和公平的。

    誰在推高房價(jià)

    "天價(jià)"打破了有關(guān)部門"限戶型"調(diào)控房價(jià)的設(shè)想。廣州地產(chǎn)界人士擔(dān)憂"普通老百姓難以承受"，而取得地塊的地產(chǎn)商代表則表示"小戶型不一定就能降低房價(jià)"，更有戲劇色彩的是，廣州政府還曾規(guī)劃金沙洲是廉租房地帶，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

    目前，由這兩個(gè)"限戶型"天價(jià)地塊帶來的影響是，政府、地產(chǎn)商都沉浸在廣州房價(jià)仍將持續(xù)上漲的樂觀預(yù)期中。

    就在"限戶型"土地競標(biāo)的同時(shí)，位于廣州開發(fā)區(qū)的限房價(jià)的兩塊土地也在近日內(nèi)進(jìn)入競標(biāo)報(bào)價(jià)階段，廣州對(duì)這兩塊土地的房價(jià)最高上限為6000元/平方米，但該地塊周邊樓盤房價(jià)大多在5000元/平方米左右。盡管廣州市國土房管局隨后一再澄清表示，這是最高上限，最后的房價(jià)可能低于這一價(jià)格，但政府的這一"限價(jià)"舉動(dòng)還是被廣泛認(rèn)為是"抬價(jià)"。

    自2005年開始，廣州房價(jià)一路逆市上揚(yáng)，個(gè)別樓盤與地段已達(dá)100%。廣州國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)顯示，2006年1-7月，廣州樓價(jià)整體上漲，較2005年底上漲幅度高達(dá)30.02%，而這輪上漲周期廣州房價(jià)漲幅已經(jīng)高達(dá)76%，廣州房地產(chǎn)專家指出"廣州房價(jià)泡沫極大，樓市已進(jìn)入高危期"。

    9月5日，一份《關(guān)于公布廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（穗國房字[2006]669號(hào)）中，廣州市各區(qū)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)（土地有償使用費(fèi)區(qū)片價(jià)格）普遍被調(diào)高了3%-5%。同時(shí)廣州市政府表示將繼續(xù)嚴(yán)格控制土地，最近廣州市國土資源局又發(fā)布了收回十宗閑置土地的公告，廣州今年已經(jīng)累計(jì)收回69塊閑置土地。

    廣州相當(dāng)多房地產(chǎn)專家對(duì)"限戶型"天價(jià)現(xiàn)象帶來的后果憂心忡忡，稱"可能人為繼續(xù)拔高廣州的房價(jià)"，近來快速上漲的廣州房地產(chǎn)住宅市場顯然已經(jīng)進(jìn)入泡沫極大的高危期，"如果目前政府和地產(chǎn)商聯(lián)手將金沙洲和海珠區(qū)昌崗路地價(jià)從2000元/平方米左右推高到4000元/平方米左右的陰謀得逞，廣州的房價(jià)將也有可能被同步同幅推高。這樣廣州房價(jià)已經(jīng)穩(wěn)定和小幅回落的局面將有可能毀于一旦，廣州房價(jià)將再度被人為地拉升至中高收入階層也難以承受的地步，房價(jià)的累計(jì)漲幅將會(huì)超過100%，而樓市則將進(jìn)入病入膏肓的垂危期。

    廣州同創(chuàng)總經(jīng)理趙卓文表示擔(dān)心，面對(duì)"瘋長"的地價(jià)，廣州政府應(yīng)該想想新辦法了。過高的地價(jià)，等于竭澤而漁。（中財(cái)網(wǎng)）