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    一、強勁的經(jīng)濟增長

    受90年代中期宏觀調(diào)控政策和亞洲金融危機的影響，97年開始的幾年中國經(jīng)濟的主旋律是低迷不振，中央的財政和貨幣政策以積極財政和寬松金融政策為主，試圖改變經(jīng)濟過冷的局面，包括連續(xù)的財政直接投入、鼓勵投資和連續(xù)的降低存貸款利率，這種政策措施在進入新世紀之后開始逐步見效，在投資和出口兩大利好因素的帶動下，經(jīng)濟增長開始從低迷轉(zhuǎn)入活躍，從偏冷轉(zhuǎn)向偏熱，這個過程也帶來了居民收入的大幅度上升。應該承認，房價上漲的背后有居民真實消費能力的底氣在里面。

    但是城市發(fā)展和土地利用規(guī)劃似乎對這種需求的預計偏低，不光是在土地資源上，包括電力緊張很大程度上也是因為對需求增長的估計不足，很長時間內(nèi)采取了限制投資的措施。盡管房地產(chǎn)本身是個市場化的產(chǎn)業(yè)，但由于土地這一核心壟斷資源的投放低估了社會的真實需求，導致房地產(chǎn)市場的總體供應偏緊，這是房價上漲的基礎(chǔ)因素。

    二、傾斜的投資體制

    中國目前在住房上的消費觀念還是收益型的消費而不是享受型的消費，購買住房更多的是考慮工作的方便。所以哪里的工資收入比較高，哪里對就業(yè)就會更有吸引力，從而帶動當?shù)氐姆績r上升。在MBA學生的就業(yè)意向上曾經(jīng)有個統(tǒng)計，第一選擇還是北京、上海、深圳等收入高的地方，而不是青島、大連、珠海等更適宜居住的地方。總體上說，中國人目前無論有錢還是沒錢的，都把事業(yè)放到了更重要的位置，而不是享受。

    所以就會跟著投資走，而很長時間內(nèi)，中國的投資體系總體上向城市傾斜，向大城市傾斜，從而吸引大量的就業(yè)人口向有限的地域集中，從而引起個別地區(qū)由于需求增長而上漲。

    三、灰色的分配體系

    有些分析以珠三角地區(qū)民工工資多年來上漲有限，認為中國的經(jīng)濟增長并沒有轉(zhuǎn)化為居民收入，這應該是一個非常錯誤的判斷，事實上中國人的總體收入在進入新世紀的幾年里得到了大幅度的增長。但是低端勞動力市場由于勞動力供應大于需求，工資增長受到了壓制，而這個收益通過其他轉(zhuǎn)移方式進入了另外一類人的手中，比如壟斷行業(yè)、醫(yī)生、律師、演員、高層經(jīng)理、中介組織從業(yè)人員等。收入分配上向部分人群的集中更增加這類人員的購買實力。

    四、經(jīng)營土地經(jīng)營城市的城市發(fā)展思路

    "經(jīng)濟土地、經(jīng)營城市"曾經(jīng)一度做為主流理論成為地方政府城市發(fā)展的主流思路，這個理論的主要思想就是：壓低工業(yè)地價吸引投資，繁榮城市經(jīng)濟，引導房價上升，從中切割更大的土地收益，以土地收益進一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另外，就是通過土地的投放速度維持地價和房價的基本平穩(wěn)，即如果房價高了，就多投放土地進行抑制，如果房價有下跌的趨勢，就收緊土地投放。但是實際帶來的效果，就是給于外界房價只會上漲不會下跌的認識，為投機資本的進入提供了保障。

    五、投資渠道匱乏

    在房地產(chǎn)成為社會熱點的同時，其他資本和投資市場都相繼陷入了低迷，股市連續(xù)多年下跌，期貨市場在為前幾年的不規(guī)范買單，銀行存款利息低的可憐，古玩等其他投資品種都還是社會的邊緣。其他投資渠道的匱乏使得集聚的居民收入找不到其他的釋放渠道，在房地產(chǎn)市場開始轉(zhuǎn)暖之后，逐步成為居民投資的最重要甚至唯一的渠道。

    六、銀行信貸杠桿的助推

    銀行的信貸杠桿極大的釋放了社會的購買力，就在幾年前，關(guān)于"中國老太太"和"美國老太太"的對比還是嘲諷中國人不知道提前消費。但是中國人的觀念轉(zhuǎn)變之快也大大超出各方的預期，一旦形成共識之后，大量剛剛畢業(yè)手中剛剛具有了首付能力的年青人都開始成為房地產(chǎn)的消費者，而他們的父母也可能工作幾十年才擁有了自己的住房。以前被拖欠的消費和新生的消費力量回合，在銀行信貸杠桿的助推下，集中產(chǎn)生了爆發(fā)性的消費潮。

    七、投機資本的介入

    投機資本具有典型的馬太效應特征，就是你越高，我就讓你更高，你越低，我就進一步讓你更低，有政府的土地政策的托市，有真實消費需求的支撐，房地產(chǎn)成為投機資本介入的最合適不過的戰(zhàn)場。投機資本的介入猶如火上澆油，使得房地產(chǎn)市場上漲的大火更加猛烈。

    八、預期心理的形成

    在房價下跌的預言多次失效之后，普通消費者開始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房價將會持續(xù)上漲的一致心理預期，漲價預期導致的決策就是晚買不如早買，買小不如買大，所以就形成了壓縮其他消費，集中全家甚至親戚朋友的存款趕快買房的搶購心理。個體的理性決策形成了整體的不理性后果，給過熱的房地產(chǎn)市場再添一把火。

    九、政策的矛盾

    早在兩年前，中央政府就開始對房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資過熱的苗頭產(chǎn)生警惕，但是由于擔心猛烈的抑制措施可能影響來之不易的興旺局面，所以在政策力度上一直都比較溫和，而且從一些經(jīng)濟學家的言論可以發(fā)現(xiàn)，可能中央政府一直對抑制過熱比較有信心、有辦法，但是對對付經(jīng)濟過冷則心有畏懼。因為有這種心理在，就會把抑制過熱的難度相對估計的低了些，所以出手上并沒有采取很嚴厲的措施，這種猶豫也給了地方政府一個暗示，不怕熱，就怕冷，從而形成了各地博弈中央政府萬馬奔騰的局面。

    十、騎虎難下

    目前情況下，則更多的是由于多種經(jīng)濟變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點。如果出重手導致房地產(chǎn)市場大幅度下跌，則可能引起大面積的銀行壞賬和已經(jīng)貸款購買住房的消費者的名義財富的縮水，使得一批人真正成為"房奴"，或者給匯率帶來更大的升值壓力，引致出口潮的回卷，引起國內(nèi)市場競爭的惡化。

    所以，房價上漲是多種因素聯(lián)合推動的結(jié)果，既有合理的部分，也有不合理的部分，把房價上漲的怨言全部發(fā)泄在房地產(chǎn)開發(fā)商身上確實有點怨，房地產(chǎn)商只是在商業(yè)利益的誘惑面前，沒有發(fā)揮更多的社會責任，利用了這個趨勢并成為助推房價上漲的力量之一。隨著抑制房價上漲的聲音從政策到輿論開始趨于一致，以及政策上多種措施的陸續(xù)推出，相信房價過快上漲的勢頭至少會被抑制，也可能會采取讓房價相對降低的措施而不是大幅度直接下滑而走向一個正常發(fā)展的軌道。（房地產(chǎn)門戶）