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上海房地產稅收銳減40.5億

2006年09月10日13:40   來源：西本資訊
摘要：

    上海為遏止持續(xù)放緩的財政增收步伐開出了新的藥方：征收土地增值稅。據悉，針對部分房地產公司的調研和抽查已經展開。

    今年上半年上海市財政收入825.5億元，增幅減少19.7%。原因之一是， 房地產稅收銳減40.5億元，這影響地方財政收入5.1個百分點。

    由于房地產稅收及土地相關收入占了上海財政收入的25%，在經歷了兩輪地產調控之后，上海土地財政風險開始露頭。

    征收土地增值稅？

    “如果上海市開始強制繳納土地增值稅，那么大部分的房地產公司都得關門。”一家民營房地產公司的總裁說。

    土地增值稅，是轉讓國有土地使用權及房地產并取得收入的單位和個人，對土地增值部分繳納的稅收。現(xiàn)行稅法規(guī)定，土地增值稅實行四級累進稅率，根據增值額超過扣除項目金額的比例，土地增值部分的收入將繳稅30%-60%不等。

    目前，房地產公司一般采用預提的方法，按照開發(fā)項目總價的1%，計提土地增值稅,但是在過去10多年中，這部分一直沒有上繳。上述房地產公司總裁稱，房地產公司的利潤主要來源于土地增值部分。如果對這部分征稅，等于剝奪了房地產公司的利潤。

    據悉，上海市財政部門正在就征收土地增值稅一事，對部分房地產公司進行調研和抽查。

    在上海房地產企業(yè)50強中，一半以上是市區(qū)兩級政府的國企。上海市市中心的地塊幾乎都被這些企業(yè)控制，有的是因為拆遷困難，有的是因為他們坐等土地升值，一位地產業(yè)人士因此認為，對這些企業(yè)收土地增值稅是合理的。

    房地產感冒 財政打噴嚏

    對房地產企業(yè)征收土地增值稅，可以說是上海市財政的“無奈之舉”。上海市財政收入當中，有25%來自房地產及相關行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產企業(yè)營業(yè)稅和所得稅等。

    2001年，上海政府先后出臺《上海市土地使用權出讓辦法》和《上海市土地使用權出讓招標拍賣試行辦法》，明確六類經營性土地使用權的出讓，都應通過招標拍賣方式進行。

    還有一種說法是協(xié)議招標。“具體操作就是房地產企業(yè)和政府事先商定價格，基本算是內定。”一位業(yè)內人士說。

    據悉，協(xié)議招標是上海市國有房產企業(yè)拿地的主要方法，價格要比競拍低很多。

    有數據表明，上海市2003年公開招標的1200多公頃土地，每畝的平均價格達到105.4萬元，比2002年上漲了124.3%，溢價部分成為政府的重要收入來源。

    此外，工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地，也給上海市財政帶來了進賬。

    一般來說 工業(yè)用地“變性”為商業(yè)用地來自各個區(qū)政府的招商承諾。政府在招商引資的過程中，對企業(yè)要求的工業(yè)用地以低廉價格出讓，而企業(yè)通常以出租廠房回收成本。而在工業(yè)用地轉換為商業(yè)用地的過程中，企業(yè)通常要按照商業(yè)用地價格增補地價，即使如此，仍然比公開拍賣價格低得多。“這中間的差價常常是幾倍。地方財政也從中獲得了很大的收入。”一位業(yè)內人士稱。

    復旦大學房地產中心副主任華偉說：“地方能用于建設的資金只能靠預算外資金，而土地收入又是預算外資金的主要來源。”今年上半年，在上海房地產市級稅收當中，營業(yè)稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。

    從2000年開始，上海房產成交量大幅上揚，也使上海財政獲得可觀的收入。房地產公司一般需要按照銷售收入的5.5%繳納營業(yè)稅。

    變化始自2004年，首輪地產調控使上海成為風暴中心，此后，上海房地產及相關收入增長開始放慢。

    首先是土地出讓金。從2004年起，上海大量推出市郊土地，并嚴格控制市區(qū)土地出讓量，進入2006年，幾乎沒有市中心的地塊出讓。據上海中原研究咨詢部統(tǒng)計，2006年1-5月，新增經營性項目土地出讓面積為677萬平方米，與去年同 期相比減少了22%。

    與之對應的是，上海市市中心的土地出讓價格大約為2000萬/畝，是郊區(qū)的幾倍。

    房產交易的清淡也使相關稅收減少。據房產之窗網樓市行情監(jiān)測系統(tǒng)顯示，僅6月2日至29日的四周內，商品房成交約15432套，面積186.4萬平方米，較5月同期跌幅超過1/3。

    “單價下降，成交清淡，房地產企業(yè)營業(yè)稅減少，個人所得稅也減少很多。這些都導致了財政收入的減少。”戴德梁行人士稱。

    土地財政風險

    上海市政協(xié)的調查顯示，2005年，上海市征收房地產稅收350.5億元，同比增長31.4%，增幅較上年回落19.8%。2005年第三、四季度，土地出讓金、營業(yè)稅和契稅的同比征收額甚至出現(xiàn)了負增長。

    今年上半年，上海房地產稅收僅完成191.9億元，同比下降17.4%。

    而上海地方財政對房地產的依賴并沒有減輕。上海市政協(xié)今年上半年發(fā)布的調研報告顯示，即使在房市低迷的2005年，房地產對上海區(qū)縣財政稅收和GDP的貢獻也很高，松江分別為18%和8%，徐匯為40%和20%。

    2005年,上海地方財政收入1433.9億元，比上年增長20.7%，增幅同比回落3.8個百分點。今年上半年，增幅回落近20個百分點。由于第二輪地產調控開始僅4個月，后續(xù)政策還在陸續(xù)發(fā)布，對財政影響到底有多大，還有待觀察。

    在這一背景下，上海市開始醞釀征收土地增值稅。

    “但是地方財政對房產行業(yè)的依賴并沒有解決。”上海財大一位教授說，“地方政府對任何單一行業(yè)的依賴都可能因這個行業(yè)利潤下滑，直接導致地方財政危機。”(來源：經濟觀察報)

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