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    變化一：地價(jià)屢創(chuàng)新高

    “8.31大限”之后，土地拍賣開始越來越受關(guān)注。無論是住宅地塊，還是商業(yè)地塊，都有地價(jià)屢創(chuàng)新高，沒有最高，只有更高的趨勢。有開發(fā)商認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況的原因有幾點(diǎn)：一是大家依然看好樓市的發(fā)展前景；二是各開發(fā)商手里的地都越來越少，能早拿一塊是一塊；三是政府推地的數(shù)量不多，不能滿足市場的需求，因此出現(xiàn)了供不應(yīng)求，地價(jià)越來越高的現(xiàn)象。

    然而，相對于過去的協(xié)議轉(zhuǎn)讓，盡管公開出讓的方式可能在一定程度上會(huì)推高地價(jià)，但避免了黑箱操作等問題，畢竟是房地產(chǎn)市場的一大進(jìn)步。

    變化二：拿地各顯神通

    僅靠政府公開出讓以及掛牌的土地，還是無法滿足市場的需求。為了拿到更多的土地，各個(gè)開發(fā)商八仙過海，各顯神通，通過合作、收購股權(quán)等方式取得土地。不少開發(fā)商向記者透露，目前獲得土地的主要途徑反而是收購公司或者股權(quán)。

    比如最近廣州市天譽(yù)房地產(chǎn)購買了恒大地產(chǎn)持有的所有綠景地產(chǎn)法人股，從而獲得了金碧御水山莊項(xiàng)目。同時(shí)，也有開發(fā)商在拍賣市場上尋找土地，比如購買通過司法途徑被拍賣用以抵償債務(wù)的土地。

    2004年“8?31大限”之后，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地被禁止，土地出讓一定要采取“招拍掛”的形式，土地市場相比以前透明度和公開度都大大提高了。特別是一手土地的轉(zhuǎn)讓，基本上遵循公開出讓、價(jià)高者得的方式。當(dāng)然，也有不少實(shí)力開發(fā)商采取合作、整體購買股權(quán)、購買法院拍賣地等方式取得土地使用權(quán)。

    然而，在今年的“國六條”新政策出臺(tái)后，土地出讓方式開始收緊，每塊土地的出讓都會(huì)被加上種種嚴(yán)格的限制條件，比如限戶型、限房價(jià)或者限地價(jià)。因此，在“招拍掛”三種方式中，招標(biāo)有可能替代拍賣成為未來土地出讓的主流方式。

    “8.31大限”兩年來，廣州土地出讓市場也出現(xiàn)了種種微妙的新變化。

    “磨洋工”避收地

    最近一段時(shí)間，政府的確在加大對閑置的土地的回收力度。然而，從公布的回收土地名單上不難發(fā)現(xiàn)，這些土地大多是很小的“蚊型地”，或是實(shí)力很弱的小開發(fā)商所持有的地塊。

    某大型開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，其實(shí)想放慢開發(fā)進(jìn)度，囤積土地并不難。比如到達(dá)開工年限后，可以采取慢慢打地基、慢慢施工的方式，那么政府就不能將該地塊視作“閑置地”了。而如果真的被認(rèn)定為閑置土地，還可以通過繳納土地閑置費(fèi)的方式，繼續(xù)保有該地塊一段時(shí)間。當(dāng)然，面對高昂的土地閑置費(fèi)(每月支付地價(jià)的1.2%)，還是用“磨洋工”的施工方式比較劃算。（來源：廣州日報(bào)）