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    房價的高漲既恨又愛。當(dāng)名人任志強(qiáng)給出了一個簡潔的判斷――歷史證明所有的房價永遠(yuǎn)都是上漲的，網(wǎng)上立刻罵聲一片。任志強(qiáng)的預(yù)言既來得殘酷，也進(jìn)一步堅定了不少人投資房產(chǎn)的熱心和雄心。

    其實，殘酷的不是房價。比房價更殘酷的是一場深刻危機(jī)正在人們的盲動中逼近。

    凝結(jié)在樓市上的危機(jī)

    根據(jù)建設(shè)部的最新統(tǒng)計，截至2005年底，全國人均住宅建筑面積26.11平方米。其中，上海為33.07平方米，北京為32.86平方米。而日本的東京只有15.8平方米。東京的人均GDP超過3.5萬美元，上海、北京人均GDP剛超過5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍！對此，或許人們通常會認(rèn)為，中國人住得好一點有什么不好？這說明我們的發(fā)展成就和體制的優(yōu)越性！與這種認(rèn)識相反，我卻從中看到了我們的無序和危機(jī)！

    一個人、一個公司或一個國家，所能夠支配的東西歸根結(jié)底不會超過你所擁有的。當(dāng)一個人在打牌、網(wǎng)游、侃大山上花費(fèi)太多時間，他在苦讀、冥思、勞作上花的時間就一定有限；當(dāng)一個公司在仿制、回扣上花費(fèi)過多心思，它在研發(fā)、設(shè)計與品質(zhì)管理上花費(fèi)的時間就一定少；當(dāng)一個國家在廣場、門面工程、居住上花的時間過多時，他們花在勞作、創(chuàng)造、研發(fā)上的時間就必然有限。

    當(dāng)然也有例外。如果你是皇帝，你可以從自己的子民那里取之不盡、用之不竭；如果你是英特爾或微軟，你可以借助壟斷技術(shù)而形成壟斷利潤，左右行業(yè)走向；如果你是美國般的超級大國，你可以借助種種手段讓世界的資源拼命往你那里涌。

    可是，如果你和我一樣僅僅是個平常人，你的公司沒有多少自主知識產(chǎn)權(quán)，并且在列強(qiáng)虎視眈眈下一步步成長，你就沒有資格在生活方式上學(xué)習(xí)美國的高能耗，你就不得不學(xué)習(xí)日本人與韓國人的辛苦與堅韌，或者來一點歐洲人的節(jié)儉與簡約，這樣你才能在自主創(chuàng)新上花費(fèi)更多時間，創(chuàng)造出更多世界獨一無二的東西。

    構(gòu)成一國和一個地區(qū)競爭力主干的只能是在區(qū)際和國際間流動的產(chǎn)品和服務(wù)。所以，當(dāng)一國居民把財富都凝聚在住房上的時候，這個國家的居民就危險了。因為靠這種方式積累的財富，只會給世界上其他國家創(chuàng)造重要市場，卻不會給自己的長久競爭力增添砝碼，反而會直接削弱競爭力。

    在一個全球扁平化的時代，所有國家都加入到同一個競爭體系中來。全球化流動的產(chǎn)品和服務(wù)，并不因為你來自發(fā)展中國家，消費(fèi)者就愿意為你的高價格埋單；性價比不如人，你的產(chǎn)品和服務(wù)就沒有市場。

    日本人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的，韓國也早就規(guī)定一個家庭只能擁有一套住房，而我們著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，早在幾年前就鼓吹中國城市居民開始了擁有第二套住房的時代。在人均GDP高我們幾倍的東京等城市，居民的平均居住水平卻大大低于我們。我們有理由作出判斷，我們的居住條件超出了社會必要勞動時間的規(guī)定性，超出了國力所能承受的范圍。一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識，左右了我們的輿論和導(dǎo)向，使得我們把所有的財富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國公司的競爭力。

    從生產(chǎn)要素全球一體化配置的視角來看樓市價格，就有了一種危機(jī)感。

    或許紀(jì)伯倫的預(yù)言正是中國房地產(chǎn)的宿命，“只有孤獨地迷失上千次者，才能重回故里。”

    被誤解的住房需求

    市場化是一套復(fù)雜的體系，如果你的體系不完備，你的市場必定是無效的。住房商品有著雙重規(guī)定性，它既具有經(jīng)久性、單件性、固定性等自然屬性，又具有滿足人們居住需要和財富增值的社會屬性。尤其是它的社會屬性，更是一切問題的焦點所在。

    作為基本居住的消費(fèi)需求，屬于社會必要勞動時間范疇，是一個與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平動態(tài)高度相關(guān)的變量，并不出自政府的恩愛或是民眾愿望的強(qiáng)烈程度。聯(lián)合國有個人權(quán)公約，包括基本人權(quán)和經(jīng)濟(jì)人權(quán)，享受基本住房服務(wù)屬于基本人權(quán)，是任何一個簽約國家的政府都必須承擔(dān)起責(zé)任來的，世界上還沒有哪一個國家的政府可以完全推托掉這方面的職責(zé)。就是高度市場化的美國，政府也保留著約占住房資產(chǎn)總量11.5%的廉價出租公屋，以解決居民最基本的住房消費(fèi)問題。

    而中國的情況是，政府從這一塊責(zé)任中完全退出了，都交給了市場。一種對住房需求簡單化的理解，使我們錯把簡單的市場化當(dāng)成了萬能解藥，住房需求問題被嚴(yán)重的忽視和誤導(dǎo)了。調(diào)控住房投資品市場，不能拿住房服務(wù)市場上的諸多價值尺度來度量；而改善住房基本服務(wù)的供應(yīng)，也同樣不能從價值最大化的投資品市場上尋找根據(jù)和途徑。住房的自然屬性和社會屬性膠合在一起，由此導(dǎo)致一系列的混亂和無序。

    1980年鄧小平把住房改革提上議程時，城市人均住房面積不到4平方米，上海平均2平方米，而住房改革的一個重要原因，是在雙軌制時期，各企事業(yè)單位，都以膨脹本單位的住房需求為己任。于是國家果斷引進(jìn)市場機(jī)制，全面實現(xiàn)了住房商品化，以約束住房需求。

    沒想到住房商品化的實施，市場機(jī)制非但沒有起到限制住房需求膨脹的作用，反而由于一系列因素的綜合作用，加大刺激了住房需求的膨脹。2005年底我們城市人均住房面積已經(jīng)是26.11平方米了，超過了當(dāng)初設(shè)想的3倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出總設(shè)計師的預(yù)測。

    非驢非馬的經(jīng)濟(jì)適用房終于出現(xiàn)拐點。在經(jīng)歷盲目市場崇拜以后，政府主管部門終于認(rèn)識到，住房是個特殊商品，不是簡單化地推行住房商品化就可以了事的。

    據(jù)建設(shè)部最新消息，經(jīng)濟(jì)適用房將以租代售。未來住宅保障體系中的實物補(bǔ)貼可能將分為三個等級：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；租賃型經(jīng)濟(jì)適用房面向低收入家庭；限價商品房將面向拆遷戶或無房戶。

    擋不住的購房潮

    新近國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部報告《中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢預(yù)測分析》指出，導(dǎo)致近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是，來自土地成本和其他因素的漲幅遠(yuǎn)超過工程造價的漲幅，而需求因素并非價格上漲的決定性因素。

    以空置房反論需求不足，這真是不可思議的邏輯。沒有需求，哪里來的土地價格上漲？土地成本與工程造價的對比，得不出需求不是上漲主因的結(jié)論。對于數(shù)字背后的邏輯，不從需求層面深入分析，無法得出一個準(zhǔn)確的概念。而深入剖析中國當(dāng)下把住房投資需求推動膨脹起來的獨特機(jī)理，對把握中國住房市場的走向至關(guān)重要。

    住房成了強(qiáng)勁投資需求的一道泄洪口

    中國經(jīng)濟(jì)20年持續(xù)每年10%的增長速度，其中80%轉(zhuǎn)化成居民收入，這是一個相當(dāng)可觀的量。居民收入中的40%轉(zhuǎn)化為儲蓄，形成金融資產(chǎn)。這筆龐大的金融資產(chǎn)分布存在著巨大的差距，有些人年積累百萬以上，而有些人則勉強(qiáng)糊口。

    在少數(shù)人手里集結(jié)的金融資產(chǎn)，也不全是福音，既要遭受負(fù)利率的煎熬、股市的重重黑幕堵截，還有花樣百出的“老鼠會”的沉陷。高增長、高儲蓄，金融資產(chǎn)集結(jié)的巨大差距，另外再加上投資渠道的狹窄，使得住房成了一個泄洪口。

    而且，在住房投資中集結(jié)的，不只是現(xiàn)有城市居民的收入，更多是居民的未來收入(抵押貸款)和非城市居民收入(非城市居民的親朋好友集攏的資金)，以及轉(zhuǎn)型投資基金(溫州炒房團(tuán)與各類中外基金)。資金如此之多和如此之豐富，人們卻找不到適合自己的投資渠道，住房價格一時很難摁得住。

    各企事業(yè)單位的持續(xù)擴(kuò)張是源頭

    住房改革的本意是要解脫單位對居民住房需求的責(zé)任，而實際上不僅沒有削弱，還因為體制改革沒有跟進(jìn)，使得單位成了住房需求膨脹的一個重要誘因。

    2005年1月至11月，全國共審計9.1萬個單位，查出各類違法違規(guī)問題資金2900多億元。這些資金多數(shù)都跑到住宅建設(shè)上去了。有的城市如重慶還在搞二次福利分房，一位70多歲的一般退休干部，只有老兩口，以前已經(jīng)分得130平方米的房子并且便宜買下，這回又分得一處160平方米的房子以每平方米1300元的低價獲得，而同類房屋的市價在3000多元。

    公務(wù)員的住房在當(dāng)?shù)匦纬闪撕軓?qiáng)的示范效應(yīng)。改革前住房福利擴(kuò)張雖然在搞但是路徑不多，到了現(xiàn)在花樣翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里裝，多少都沒事。這就是我們的體制。

    國民的農(nóng)耕文化屬性

    中國農(nóng)耕社會文明，是建立在一家一戶的恒產(chǎn)穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上。這種歷史慣性很難在短短的20~30年的市場經(jīng)濟(jì)洗禮中扭轉(zhuǎn)。

    農(nóng)民意識，重實體輕虛擬，重元寶輕票據(jù)。父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個人能夠置房，是有恒產(chǎn)恒業(yè)的標(biāo)志，是有穩(wěn)定社會地位的開始。本來已經(jīng)活在虛擬社會中，可還是以實體經(jīng)濟(jì)為轉(zhuǎn)移，甘愿做房奴，甘愿入牢籠，也要買房。中國城市居民，雖然在外觀現(xiàn)代化的宅子里，本質(zhì)上還是農(nóng)民。

    而且，中國當(dāng)今社會女性的擁有心理在家庭決策中地位不容低估。女人買一件時裝，可能一生只穿一回，但是她要擺在那里；一件大鉆石首飾，可能一生也戴不了一回兒，但她要保存；一個男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身邊她才能感覺是自己的。這種占有欲體現(xiàn)到住房上來，便產(chǎn)生了住房自有率最高的國民性。

    現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)是以工作流動為本質(zhì)特點的。在一個公司工作，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，你的流動不可避免，美國就有很多提一個皮箱走天下的白領(lǐng)。所以，中國城市人要真正適應(yīng)這個流動的社會，還有待時日。

    中央和地方政府的推動

    中央政府在住房政策上就有所迷失。將房地產(chǎn)從帶頭產(chǎn)業(yè)過渡到了支柱產(chǎn)業(yè)，熱衷于GDP的光鮮和燦爛，而忘了中國還處于一個發(fā)展階段，還需要把主要財力物力投入研發(fā)創(chuàng)新上，帶動大國經(jīng)濟(jì)，以提升國家競爭力。

    支柱產(chǎn)業(yè)對GDP的推動作用非常直接。對城市任期政府來說，熱衷于為業(yè)績經(jīng)營城市，投巨資建立里程碑，比拼搞最大廣場，置本來應(yīng)該負(fù)責(zé)的基本需求不管(廉價公屋)，持續(xù)推動了本來不該產(chǎn)生的投資需求(為了市容大規(guī)模拆遷建設(shè))。

    在這個利益的旋渦中，嘗試有所作為的政府，一如被置于一個巨大的風(fēng)箱之中，被一股無形的力推來搡去，左右為難：調(diào)控樓市價格傷了經(jīng)濟(jì)；放任價格傷了民情。樓市的尷尬，引發(fā)了體制性腐敗和民憤，還危及我國的長久競爭力。關(guān)注民生民意的中央政府高調(diào)宣誓調(diào)控，政策卻在尷尬徘徊。

    按揭成為強(qiáng)勁的助推器

    銀行存在著嚴(yán)重的倒掛現(xiàn)象，按揭貸款的信貸資產(chǎn)是銀行最好的金融資產(chǎn)，所以銀行對假按揭睜一只眼閉一只眼。

    銀行利用按揭這個杠桿，將千百萬人潛在的需求都煥發(fā)出來，客觀上助長了房地產(chǎn)的非理性上漲。許多假按揭，并不是偽裝多么巧妙，而是銀行怕這生意跑了。你違規(guī)，一個人貸款1個多億元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。這就是金融本位的泡沫，而這個泡沫本身又將銀行自身也拖入了萬劫不復(fù)之泥潭。

    開發(fā)商的“新住宅運(yùn)動”誤導(dǎo)

    上個世紀(jì)90年代開始的“新住宅運(yùn)動”與2002年開始的“居住改變中國”，是由開發(fā)商發(fā)起的兩次大規(guī)模運(yùn)動。這兩次運(yùn)動，帶有一點愚民政策的味道，對國民性的調(diào)動和不合時宜的需求膨脹起到了重要的作用。

    擴(kuò)大市場基礎(chǔ)，這是任何一個商人首先要考慮的問題。但是由此產(chǎn)生的后果，卻是驚人的。這就是把千百萬本來應(yīng)該有更高流動性的群體，綁在了一個地方，成了房奴。

    每一個人是一個宇宙，每一個市場也是一個宇宙。只有深入到每一個宇宙中，才能夠理解復(fù)雜表象背后的理性。中國住房市場迫切需要這種具有洞穿混亂的理性思維。

    居住霧障下的房奴

    中國城市的上空正彌漫著居住的重重霧障，成千上萬個有活力的精靈正在淪為房奴：

    朋友趙文，工作地點4年換了南京、上海、北京3座城市。在每一座城市，都因租房的房租高過分期付款買房的月供，而狠狠心按揭買房。本來在北京不想再買房了，可是又擋不住2008年的誘惑和占有房產(chǎn)的欲望，在付了6個月的房租后，又投下20萬元的首付款。趙文先生性好動，為了買房，幾個黃金周居然沒有離開北京。

    說實話，我不理解趙文。因為他們先前都是喜歡與自然親近的人。近幾年國內(nèi)開辟了許多絕好的自然風(fēng)景游，都與他們斷了緣分。自然伸出友好之手，邀我們?nèi)ハ硎芩拿馈⒛ゾ毼覀兊囊庵玖Α⒏o我們的思想注入靈性，而我們這群朝氣還沒有退盡也算有點條件的人，卻偏要投奔擁擠的城市，龜縮在鋼筋水泥筑起的殼子里。花樣繁多的居住新概念，已經(jīng)把像趙文一樣的人，愉快地陷進(jìn)自己劃定的圈圈，消耗著茁壯的生命和創(chuàng)造的靈感。

    這種現(xiàn)實更有在古老的國度蔓延的趨勢。在我們的城市，現(xiàn)在正流行把花園建到自己的居室里，把山谷搬到自己的院子里，把小區(qū)建成一個自給自足的歐洲莊園。居住，是人們眾多需求中的一個，住宅就是一個夜晚歇息的地方，卻偏偏被渲染成實現(xiàn)崇高人生的重要手段和目的，以至引得無數(shù)欲望焚身的男男女女，忘了本性而“居醉房迷”。本來具有著內(nèi)在無窮性的國民，硬是被反鎖在血汗、金錢筑就的牢籠里，淪為房奴。本來應(yīng)該以流動性為天性的族群，卻以周游列國開拓視野為機(jī)會成本，而固守一隅拼命省錢。

    200多年前，先知紀(jì)伯倫作《先知》諄諄告誡：

    “你們，宇宙之子，靜中之動，你們不應(yīng)被捕陷，不應(yīng)被馴服。

    你們的居室不應(yīng)是錨，而應(yīng)是桅。

    縱使你們的宅邸金碧輝煌，

    它們也無法隱藏你們的秘密，掩蓋你們的愿望。

    因為你們內(nèi)在的無窮性居住在天宮里，

    它以晨霧為門，以夜的歌聲和寂靜為窗。”

    可是，先知的告誡被中國人置若罔聞。人們啊，你們真甘愿躲進(jìn)鋼筋水泥筑就的牢籠里，而無視自己內(nèi)在的無窮性正一瀉千里嗎？

    需要反思我們的發(fā)展邏輯

    土耳其詩人納喬姆.希格梅有一句名言：“人一生中有兩樣?xùn)|西是永遠(yuǎn)不能忘卻的，這就是母親的面孔和城市的面貌。”而深深刻在今天中國城市居民記憶中的城市影像，卻是新修大馬路上的滿目瘡痍。好端端的馬路，常常被莫名其妙地挖開，又被稀里糊涂地填上，過些日子又會被毫不客氣地翻個底朝天。

    滿目瘡痍的大馬路，正在哭訴著滿目瘡痍的城市開發(fā)方式，開始人們還罵罵咧咧，可時間久了，也就麻木了。而其中就潛伏著中國城市開發(fā)建設(shè)最為嚴(yán)重的危機(jī)。

    為什么歐洲城市巴黎、柏林、倫敦、羅馬，幾百年的歷史了，今天同樣面對新的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)和電氣新干線，卻沒有呈現(xiàn)滿目瘡痍的景象？為什么中國城市剛剛建設(shè)5～30年，就不能適應(yīng)新變化了，道路就要挖了填、填了再挖？我們從計劃經(jīng)濟(jì)脫胎而來的中國政府的城市綜合規(guī)劃能力、全局思維能力，難道不如100多年前的歐洲人嗎？！

    在所謂的成熟社區(qū)北京南沙灘，緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園。這里本應(yīng)該有最前衛(wèi)和長遠(yuǎn)的規(guī)劃。可是一條30米寬的大馬路，一年來就挖開、填平幾十次。這種重復(fù)的開膛破肚，顯然也會增加GDP，會增加許多人的收入和業(yè)績，但卻是一種純粹的能源消耗。據(jù)統(tǒng)計，2005年中國GDP大約占世界總量的4%，卻消耗了世界9%的原油、20%的鋁、30%~35%的鋼、鐵礦石和煤以及45%的水泥。城市建設(shè)的無效反復(fù)，是我國高能耗的重要引擎。

    一個現(xiàn)實問題讓中國人很難堪：中國哪一個城市地下基礎(chǔ)設(shè)施的前瞻性最好？哪個城市地籍資料最為齊全而不必挖開馬路來檢查和添加？據(jù)考證，目前我們城市地籍(地下設(shè)施資料)最全的城市，不是首都北京，不是國際化大都市上海，也不是全新城市深圳，而是青島。那是因為上個世紀(jì)早期德國人建設(shè)青島時，地下基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)為今天的需要留足了空間。老城區(qū)的地下設(shè)施還可以在不挖馬路的條件下不斷添加新內(nèi)容。

    不少人看過電影《悲慘世界》，冉阿讓在戰(zhàn)火中背負(fù)受了重傷的馬呂斯在巴黎的陰溝里長途跋涉，最后把這個年輕人救了出去。當(dāng)年巴黎的地下陰溝可以供人直行而不受損害。今天西方城市的地下陰溝可是另一番景象，下面不只是能夠供人站立行走，還可通汽車。市政工人通常坐汽車在地下作業(yè)。西方城市建設(shè)維護(hù)，有新的設(shè)施需要鋪設(shè)不必挖馬路，直接從入口處開汽車下去鋪設(shè)就行。這就是一個城市至關(guān)重要的地下基礎(chǔ)設(shè)施。我們的馬路所以挖了填填了挖，就是我們的市政官員沒有承擔(dān)起建設(shè)地下基礎(chǔ)設(shè)施這個最起碼的責(zé)任。

    現(xiàn)在的城市開發(fā)建設(shè)，是以開發(fā)商一個個商業(yè)開發(fā)項目為龍頭，開發(fā)商從政府手里接過所謂的“熟地”就直接蓋房子賣了，他只管小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃和建設(shè)。而政府只是忙于向一個個開發(fā)商批地收出讓金，卻沒有把整個城市的開發(fā)建設(shè)作為一盤棋統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)。批地收入應(yīng)該是納入統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)使用，可是常常被算作城市政府的小金庫而挪于見效快的業(yè)績項目，對于地下基礎(chǔ)設(shè)施幾年、幾十年、幾百年才能見效的長線建設(shè)，任期制的城市政府少有動力問津。我們的樓房，正是在地下設(shè)施缺乏統(tǒng)一前瞻性規(guī)劃的條件下建起來的。

    今天能夠挖馬路，明天就能挖樓房。說不準(zhǔn)哪一天，因為地下基礎(chǔ)設(shè)施不到位，現(xiàn)在新穎的大樓不得不整體端掉。這樣的危機(jī)已經(jīng)迫近，絕對不是我的杞人憂天。中國再不深刻反思調(diào)整城市開發(fā)建設(shè)方式，中國經(jīng)濟(jì)恐怕要毀在這高能耗的滿目瘡痍的城市開發(fā)方式上！(商務(wù)評論)