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    學者官員在“價格與需求量”關系上犯的邏輯錯誤

    一段時間以來，我們可以從某些學者官員口中筆下反復聽到這樣一種“理論”：既然需求定律說價格越低需求量越大，現(xiàn)在需求量這么大，說明房地產(chǎn)價格并不高，面對如此的需求，房價應該還要漲，才符合需求定律。

    這種說法看似合理，實際上，存在著明顯的邏輯錯誤。首先，從邏輯判斷角度來看，如果用需求定律建立判斷式，允許存在兩種邏輯結構：肯定式――如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在價格低，所以需求量大。否定式――如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量不大；所以，價格不低。在以上兩種邏輯結構中，“價格低”是理由，“需求量大”是推斷，“價格低”是 “需求量大”的充分條件，“需求量大”是 “價格低”的必要條件，只有充分條件才可以作推斷，必要條件不能作推斷。現(xiàn)在，學者官員口中筆下的“需求定律”是這樣建立邏輯結構的：如果價格低，那么需求量大；現(xiàn)在需求量大，所以價格低。這里顯然犯了用必要條件作推斷的邏輯錯誤。因此，此種判斷根本不能成立。

    其次，學者官員口中筆下的“需求定律”是這樣的：如果價格低，需求量一定大；如果價格不低，需求量一定不大。然而從邏輯推理角度看，需求定律中價格和需求量之間并不存在這種充分必要條件關系，因為價格低決不是需求量大的充分必要條件，造成需求量大的理由多了。但我們的某些學者官員把價格當成了影響需求量的充分必要條件，還因此導出了房價還能繼續(xù)漲的理由，這就要誤國誤民了！

    需求量不是成交量

    那么，如果正確運用真實的“需求定律”來論證中國的房地產(chǎn)市場，會得出什么樣的判斷？這首先又需要我們厘清一個非常關鍵的前提，即，需求量并不是成交量。對于從事經(jīng)濟學研究的人來說，這是一個最基本的常識。

    首先把“需求”當作一個定律來闡述的，是英國劍橋大學經(jīng)濟學教授馬歇爾。在他的代表作《經(jīng)濟學原理》中，馬歇爾提出了著名的“需求定律”：

    “……因此，就可得出一個普遍的需求律：要出售的數(shù)量越大，為了找到購買者，這個數(shù)量的售價就必然越小；或者，換句話說，需要的數(shù)量隨著價格的下跌而增大，并隨著價格的上漲而減少。”

    這是原汁原味的馬歇爾需求定律。但這個定律往往被誤讀，人們總是把馬歇爾說的“需要的數(shù)量”(即通常所說需求量)當成現(xiàn)實世界中真實發(fā)生的交易量！馬歇爾需求定律中“需要的數(shù)量”指的是什么？他是指有一個確定的消費者，當問這個消費者每鎊茶葉的價格是50便士時，你最多愿意買多少？他回答，愿意買6磅；價格是40便士時，最多愿意買多少？回答買7磅；價格為33便士時最多愿意買8磅……當價格跌到17便士時，他就會說他最多愿意買13磅了。這在一定價格限制下的最高購買數(shù)量6磅、7磅、8磅、13磅才是需求定律中的“需要的數(shù)量”，即“需求量”，這個需求量是消費者的需求意愿的量的表現(xiàn)式，也是理論上的需求量。

    需求定律中的需求量只是需求意愿的量的表現(xiàn)，事實上并不存在。但是需求量這個概念非常重要，“需求定律是經(jīng)濟學的靈魂，而這靈魂的重點是需求量這個抽象概念。這是科學起點的需要”(張五常《經(jīng)濟解釋》)。因此，需求定律決不是隨便什么人拿來就可以“活學活用”、“急用先學”的。

    理論上的“需求量”增加減少不但取決于價格，也取決于收入大小。所以，從經(jīng)濟理論角度談論住房的市場需求量，決不應該只有一種市場需求量，而是應該根據(jù)消費者的不同消費層次，尋找與各自消費能力契合的消費需求。既然住房的市場需求量應根據(jù)社會各階層收入不同而構筑不同的需求關系，那么，在當今中國，要把從中等收入者開始以下的中等偏下收入者、低收入者這些社會的絕大多數(shù)經(jīng)濟活動人員都排除出住房供應體系以外，這不僅在21世紀的文明社會中絕無僅有，也意味著中國的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)喪失了市場的基本功能。

    需求定律反映了凡是價格變動引起的需求量變動，總是價格越低需求量越大，但價格之外因素引起的需求量變動，并不是價格越低需求量越大的。當房地產(chǎn)需求量單由價格決定時，是價格越低需求量越大的，但如果一個城市面臨連續(xù)多年的大動遷、面臨大量的投機客時，需求量就決不是由價格所決定、決不是價格越高需求量越少的。需求量既然不是由價格決定，價格高低在這個前提下就不能影響需求量。

    需求定律是基于消費行為由個人作選擇基礎上的定律，消費行為如果不符合“由個人選擇”的這一原則，就不能引用需求定律。所以，需求定律僅僅對于對某物有購買意愿的人才能成立。你如果住房足夠，你也不想在住房上投資或投機，你對住房就沒有購買欲望，價高價低與你完全無關，不降價你的需求量為零，降價你的需求量還是為零。但如果因為動遷要你買房，由于動遷不是你自己的選擇，市場上住房成交量再大，按照需求意愿來說，需求量仍然為零。

    動遷和投機——影響城市住房成交量的最重要因素

    在中國目前的情況下，某些學者和官員一直對特大城市住房的成交量津津樂道，“這么大的成交量，怎么會有泡沫？”、“這么大的成交量，那是真實的需求呀！”真懷疑他們是否是桃源中人，他們不明白城市拆遷造成的住宅銷售量要占多少比例！

    占全國商品房銷售面積9%的上海，2002年動遷戶購房要占到上海個人購房總量的40%(王金海、李淑華、張麗娟：《上海樓市結構性調整已經(jīng)到來》，上海房地產(chǎn)市場報告總165期)，2003年上海的中心城區(qū)拆遷面積僅比2002年減少了2%，2004年雖然比2003年的拆遷面積減少了51%，但2005年拆遷面積卻是2004年的3.7倍、2002年拆遷面積的1.75倍！

    1995年，上海城市的中心地帶有250萬戶家庭(當時浦東13個街道28萬家庭戶)，十年間有80多萬戶牽涉到了動遷，這是32%的動遷比例！其中1999年到2005年的居民住房拆遷面積要占到89%。這樣的動遷比例，對房地產(chǎn)市場成交量的影響遠不止百分之三十、百分之四十。可以想見，如果不是大規(guī)模動遷，這個城市的住宅銷售量會跌去一半！

    普通商品房的另一個重要需求是投機。“據(jù)上海有關部門對上海中心城區(qū)180個樓盤的抽樣調查表明，2003年上海投資性購房的比例已高達16%，并仍有不斷增長的趨勢。”(上海普欣房地產(chǎn)咨詢公司王水田)2003年上海商品住宅成交均價是每平方米5897元，比2002年增加了24.5%，而2004年成交均價要比2003年增加28%，2005年成交均價比2003年增加4.9%，2004年的投機者購房占全部購房者的比重應該比2003年還要高是無疑的了。

    動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%，還剩多少是市民的自主購房行為？

    2004年6月，《解放日報》的“誠信咨詢”機構對1100戶上海居民抽樣調查顯示，上海有59.2%的居民近四年沒有買過房子，其中20%因為經(jīng)濟能力問題，44.3%在觀望等待，可以想見，如果沒有大規(guī)模動遷，這4年沒有買過房子的居民比例應該在百分之八十以上。浦東新區(qū)統(tǒng)計部門在2003年年中做的居民購房意向調查顯示，城區(qū)居民家庭中86%近三年無購房意向，其中39.7%是因為房價過高無力購房(那還是按照2003年的房價)；有購房意向的家庭占14%，總數(shù)8.6萬戶，其中要到三年以后才打算購房的占59.4%。

    所以，那些有多少人買房、有多少人看房、銷售了多少房、減少了多少空置房的說法都不能當回事――你知道其中有多少是大動遷造成的？

    住房改革，誰在挑重擔，誰在嘗“甜頭”？

    從1999年開始，住房逐漸變成了商品。住房商品化政策出臺的背景是什么？是當時城市積壓了大量的空置房，而新的住宅還在源源不斷地造出來。就全國而言，1998年全國商品住宅空置房面積是6146萬平方米，連帶商業(yè)用房辦公樓，一共壓占了資金約6000億，接近于該年全國國有單位的職工工資總額。

    當時的宏觀形勢是東南亞經(jīng)濟危機對我國出口商品競爭力產(chǎn)生了嚴重影響，國內消費品市場已經(jīng)出現(xiàn)“買方市場”格局，這些因素匯集在一起，使我國要維持GDP增長速度就必須發(fā)掘新的經(jīng)濟增長點。這才導致1998年下半年國發(fā)[1998]23號文件出臺。文件規(guī)定：“1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。”

    既然國家需要人民為之挑擔，國家當然也要考慮人民的承受能力，并在政策制定時盡力給予“政策性傾斜”。所以，國發(fā)[1998]23號文件建議當房價與家庭年收入比到達4∶1以上，可以對住房低水平的職工給予補貼，這說明國家是把房價收入比4∶1當成了一個標桿。文件還指出，“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。這是國家對住房商品化后各階層居民解決住房問題的原則性指導意見，但這個精神被扭曲了，現(xiàn)在提起中低收入家庭，竟然相當于吃救濟的同義詞，而買商品房、甚至高價商品房，成了中等收入家庭、中等偏下收入家庭和低收入家庭的惟一選擇。

    結果，有著原則性指導意義的國發(fā)[1998]23號文件傳遞給廣大城市市民的信息只有一個，就是以后要你們自己買房了。然而買房是要錢的，1999年時，上海職工年平均工資14147元，雙職工家庭年收入2.83萬，如果按國務院文件提及的4∶1的房價比，銷售給中等收入家庭和中等以下收入家庭的房價也就是11.32萬，即每平方米1887元。上海市民什么時候聽說有這么個房價？！也因為如此，要想大面積消化空置房和不斷竣工的住宅，惟一的辦法就是不斷制造動遷理由，讓政府有計劃的大動遷來制造需求，把黃金地段好端端的房子“成片改造”掉，既能讓動遷掉的市民來消化房地產(chǎn)商的“供應”，又給了房地產(chǎn)商賺取黃金地段級差地租差價的“甜頭”。地方政府對此解釋：不給房地產(chǎn)商“甜頭”，許多市民解決住房困難要等上100多年！

    至于動遷這種“政府行為”在多大程度上影響了市民“量入而出”的生活安排、這種影響給市民帶來了多少困難和不便，都因為制造動遷的人的住房問題已經(jīng)在住房商品化前后得到充分解決，因此他們是不可能有感受的。但他們會為這種動遷制造冠冕堂皇的理由，而且只要他們感到需要，這種理由永遠不會窮盡。

    理由無窮盡，動遷無休止，大規(guī)模動遷就是在用政府行為解決住房供需不對稱的矛盾。

    城市大規(guī)模的動遷，就是政府和房地產(chǎn)商一手制造了供應(每年有那么多房制造出來又不斷積壓)，再一手制造大規(guī)模的需求。掌控這只手的，是政府和房地產(chǎn)商共同賺取級差地租、從級差地租中得益的動機。

    大動遷的動力――賺取中心城區(qū)的最高級差地租

    要老百姓動遷，總需要理由。理由往往是張嘴就來的。那么動遷總應該動遷最差的房子，應該“雪中送炭”吧？不！仍以上海為例。上海在1980年時中心城區(qū)有437萬平方米危棚簡屋，到1990年，還剩下123萬平方米，十年減少了314萬平方米，1999年，除浦東新區(qū)外的九個中心城區(qū)還有危棚簡屋42萬平方米。然而到了2004年，九個中心城區(qū)危棚簡屋面積仍然有26.55萬平方米，五年只減少了15.5萬平方米，而同期黃金地段的新式里弄房子卻拆了41萬平方米，一等舊式里弄拆了154萬平方米。1990年代后期開始，大動遷就是致力于動遷黃金地段的房子！

    地方政府通過大動遷把城市原住民由歷史上傳存下來的產(chǎn)權和使用權進行新一輪置換，這種置換使居民在長則五六十年七八十年短則二三十年居住過程中，因住房所在地的土地升值而帶來的級差地租新價值得以抹去，而這個級差地租比房屋本身值錢千萬倍。誠然，土地歸國家所有是憲法規(guī)定的，但是，歸國家所有就是歸全民所有，地方政府有什么權力把原先就在一塊高的級差地租地段上生活的原住民動遷掉，然后將高級差地租的土地給屈指可數(shù)的幾個房地產(chǎn)商去大賺特賺地段差價？土地收入屬于全體人民，政府的土地收入?yún)s從不進地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)，人民從不知道地方政府從大家身下的這塊土地上得了多少益、又有多少益處反饋給了人民。難道土地的價值不是原來就具有而是單在這一兩屆地方政府手里才剛創(chuàng)造出來的嗎？級差地租得以形成是一方土地上幾代人努力的結果，計劃經(jīng)濟時雖不得顯現(xiàn)其價值，但中心城區(qū)特別是核心區(qū)的土地的確是在不間斷地升值的，今天發(fā)現(xiàn)了土地價值不等于土地價值今天才制造出來。房地產(chǎn)業(yè)之所以能暴富，是一些地方政府奉送給房地產(chǎn)商暴富的機會還奉送給房地產(chǎn)商暴富的成本，高級差地租的土地就是房地產(chǎn)商暴富的成本，甚至不須自己支付的成本！

    如果不發(fā)生大動遷，普通居民是在替國家暫為保管“級差地租”，并不斷在為這份地租交利息，大動遷發(fā)生了，房地產(chǎn)商利用高級差地租的土地為自己謀全世界罕見的暴利，還自以為得計。他們這是一次性掠去了經(jīng)歷了幾代市民辛勤勞作辛勤培育才創(chuàng)造出來的城市價值。而這個權利，竟然是地方政府給的。

    缺乏選擇的動遷 真是為老百姓嗎？

    政府一手制造了供應和需求，這需求原本是政府部門的需求，而不是老百姓的需求――寸土寸金的中心城區(qū)的核心區(qū)，把居住密度極高的居民聚居地動遷掉造起了大面積的綠地，是老百姓需求？在城市的黃金地段把地鐵車站造得如公交站那樣密集而大量動遷市民，是老百姓需求？大城市特大城市才造了十幾年的房子被稱為要淘汰的“老房型”，屬于拆遷改造對象，也是老百姓需求？不，這些都是政府部門的需求。表面上，是GDP的需求，是建立景觀城市的需求，實質上，是制造住房成交量的需求、是輕而易舉賺取級差地租的需求。

    百姓真正的需求是自會用錢來投票的，但地方政府和房地產(chǎn)商制造的需求百姓不愿用錢投票。像北京上海這樣的城市，中心城區(qū)面積都只有289平方公里，城市最主要經(jīng)濟活動集中在289平方公里里面。但是行政區(qū)面積就大了。按“市區(qū)”計算，北京有1.2萬平方公里市區(qū)面積，上海有5000平方公里市區(qū)面積。由于居民工作地點大多在中心的289平方公里上，居住卻要跑到5000平方公里、1萬平方公里市區(qū)的邊緣，如果讓市民作自主選擇，他怎么可能選擇住到那么遠的地方去(上海已經(jīng)竣工和新開工的多層住宅有70%左右建在外環(huán)線以外)。即使地鐵全部建成，地鐵乘坐難道是免費午餐？交通費用的大幅增加將是城市居民對GDP新的巨大貢獻！

    總而言之，是地方政府在主導搞大規(guī)模動遷，而地方政府又給民眾提供了多少種選擇？地方政府已經(jīng)從動遷中發(fā)現(xiàn)，動遷能給高房價尋找一個最低的支撐點――地方政府是決不愿意讓房價跌下來的。

    動遷如何給高房價 尋找最低支撐點？

    眾所周知，拆遷戶大多數(shù)是中等或中等以下收入者，如果沒有動遷，在商品房價每平方米單價六七千元又多是大房型時，決然不會有買商品房的需求，但是，當動遷房是每平方米四千多元時，動遷戶就會在每平方米四千多元的價格基點上，產(chǎn)生購買每平方米六七千元房子的“需求”，因為這意味著他們是用單價兩三千元的代價住單價六七千元的房子。在這種情況下，每平方米六七千元的房子可以銷得比較好，使人們誤以為每平方米六七千元的住宅是適應中低收入群體，從而使這種“銷售得好”反映的信息往往是放大的、失真的。

    所以，大規(guī)模拆遷這種不是由消費者個人選擇導致的消費行為的確擾亂了市場價格體制，提供了偽信息。而商品房的最低價位就在每平方米六七千元的底價上得到有力支持――怎么能不有力？那是占市場三分之一至二分之一的銷售量中的一大部分銷售量！

    普通商品房房價的低價位在每平方米六七千元上得到了支持，普通商品房的高房價要往下降就有了強有力的阻力。這樣，中等偏上收入者承受八九千乃至一萬多的高房價就也無話可說。他們只能當“房奴”了。如果拆遷不再大規(guī)模開展――即政府制造的需求量消失，普通商品房的高房價就難以為繼。地方政府制造需求量的積極性會降低嗎？看這樣幾個數(shù)據(jù)吧：從1999年到2004年，全國房地產(chǎn)業(yè)每年新開工的商品住宅建筑面積累計是20億平方米，銷售的商品住宅面積累計是13.8億平方米，每年的銷售面積總是低于新開工面積，只有新開工面積的68%左右。

    房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是 “新的利益增長點”的發(fā)展

    2003年到2004年，有著31個門類的制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資是25410億，房地產(chǎn)業(yè)一個門類的固定資產(chǎn)投資是25764億，從1999年到2004年，制造業(yè)累計投資只占房地產(chǎn)累計投資的75.6%。第一次經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，2004年，有著18.1萬億資產(chǎn)的制造業(yè)利潤總額9548億，有著7萬億資產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)利潤總額1226萬億。制造業(yè)利潤總額是資產(chǎn)的5.3%，房地產(chǎn)業(yè)的利潤總額是資產(chǎn)的1.75%。眾所周知，制造業(yè)中生產(chǎn)性固定資產(chǎn)要占相當比例，房地產(chǎn)業(yè)不需要生產(chǎn)性固定資產(chǎn)(造房子用的固定資產(chǎn)是建筑業(yè)的固定資產(chǎn))，但房地產(chǎn)業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例反倒小于制造業(yè)利潤占資產(chǎn)的比例。這不由得人們懷疑房地產(chǎn)業(yè)這個“支柱產(chǎn)業(yè)”為國民經(jīng)濟支柱了什么？貢獻了GDP？是的，但房地產(chǎn)業(yè)貢獻的是“固定資本形成總額”，1995年時，全國房地產(chǎn)業(yè)的新增固定資產(chǎn)占全部新增固定資產(chǎn)比例是9.9%，到2004年，要占22%。房地產(chǎn)業(yè)的固定資本大部分就是造出來的房子，房地產(chǎn)固定資本形成總額占的比重越大，社會再生產(chǎn)資本占的比重就越少，因此，房地產(chǎn)業(yè)固定資本比重增大未必是好事。

    至于房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動作用，應該明白任何正常的生產(chǎn)活動，都會產(chǎn)生GDP，我們每個人都在為GDP作貢獻――我們每月每年的收入就是體現(xiàn)。1990年代后千軍萬馬奔房地產(chǎn)，并不是房地產(chǎn)業(yè)的貢獻特別大，地方政府發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)這個“新的利益增長點”，這個利益增長點是惟一可直接與官員利益掛鉤的――政府可以直接參與買賣的就是土地，也只有土地。當這個利益增長點的甜頭被地方政府嘗到，缺乏監(jiān)督的地方政府圍繞著土地擺下的一局局盛宴就不難理解了！

    誰是最危險的投機者？

    購買中國的特大城市房產(chǎn)，可能是國外投資者組合投資中的一個組成部分，但不會是重要組成部分。國外投機者不會主要以不動產(chǎn)來投機，他們購買國內住宅的目的是隨時準備在短期內賺差價。國外投資者把高檔商品房價格拉高，這種行為會影響到高檔房的價格，然而，因為高檔商品房的消費對象本來就不是以本地居民為主，而是以中國頂尖的富人為主，這些富人對住房有著讓華爾街的金融商都自嘆不如的消費能力，旁人操什么心？主要的危險，還是來自國內投機者。

    目前外匯占款占基礎貨幣的比重已經(jīng)從2000年的39.7%上升到2005年111%！2005年，中國人民銀行發(fā)放的基礎貨幣是6.4萬億，外匯占款達7.12萬億。這些外匯是通過貿(mào)易得來的嗎？讓我們來計算一下吧：從2000年到2005年，我國外匯增加了5.6萬億，可是同時間段的貿(mào)易順差只有1.95萬億，貿(mào)易增加的外匯只是外匯增加總量的34.7%。在2003年和2004年，也就是21世紀中國房地產(chǎn)大投機的兩個高峰年，貿(mào)易增加的外匯僅僅只有當年外匯增加量的18%和15%！多出來的外匯增加量難道都是國外投機者的？2003年和2004年的外匯占款增加量增加得如此反常，為何沒有人出來提醒呢？

    是城市為在此生活工作的人提供服務,不是生活在城市里的人要為城市服務。筑巢引鳳是可以的，但為了引鳳把自家的房子都拆了，則是本末倒置了。(來源:經(jīng)濟觀察報)