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     昨天是9月1日，秋高氣爽的好日子已經(jīng)在望。

    地產(chǎn)圈最近一直有這樣的聲音：調(diào)控政策差不多出完了，觀望期也該結(jié)束了，開發(fā)商們躍躍欲試，加上地產(chǎn)銷售“金九銀十”的常規(guī)定律，新一輪的樓市高潮即將在這個(gè)月到來。

    我們的判斷是，近期想要有真正的樓市“金九銀十”，必須跨過7道難關(guān)。分別是，持續(xù)高企、并未實(shí)質(zhì)性回落的房?jī)r(jià)，被觀望氛圍壓抑的需求，高昂的營(yíng)業(yè)稅，突然強(qiáng)征的個(gè)稅，連續(xù)加息，中小戶型結(jié)構(gòu)供應(yīng)的缺失以及土地閘門的收攏。

    這些倘若不能有所破局，“金九銀十”終究只能是少數(shù)人的一廂情愿。

    七劍當(dāng)頭，殺傷力幾何？這期，《上證.地產(chǎn)投資》就來個(gè)大排行。

    結(jié)構(gòu)

    中小戶型唱不了主角

    殺傷力：★★

    樓市產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)也是影響“金九銀十”能否正常發(fā)揮的因素之一，畢竟，能多提供符合普通購房者居住需要的房子，購買力才容易被“激活”。然而，今年的結(jié)構(gòu)調(diào)控落實(shí)不過幾個(gè)月時(shí)間，中小戶型想唱主角還為時(shí)尚早。

    就在今年7月建設(shè)部出臺(tái)結(jié)構(gòu)調(diào)控細(xì)則的前一天，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前我們的住宅市場(chǎng)已陷入一個(gè)“倒70%”的怪圈。在不少城市，不是“90平方米以下中小戶型占70%”，而是“90平方米乃至100平方米以上的大戶型占據(jù)著住宅成交總量的70%”，現(xiàn)實(shí)似與政府調(diào)控目標(biāo)背道而馳。

    調(diào)控政策實(shí)施至今，來自上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，就在上周，上海的商品住宅新增供應(yīng)倒比前一周有所增加，共2941套，達(dá)到33.75萬平方米。然而，在21個(gè)有新增房源推出的商品住宅項(xiàng)目中，套均面積90平方米以下的僅3個(gè)。銷售情況也不理想，17個(gè)項(xiàng)目的去化率在5%以下，其中11個(gè)成交為零。

    不僅在上海，北京的月度統(tǒng)計(jì)也顯示，7月北京商品住宅中，期房的套均面積為119平方米，現(xiàn)房的套均面積為156平方米。在結(jié)構(gòu)調(diào)控新政背景下，與6月份相比，住宅期房的套均面積僅下降了1平方米，而住宅現(xiàn)房的套均面積又增加了3平方米。

    看來，雖然各地已在土地出讓、規(guī)劃審批等環(huán)節(jié)對(duì)戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行限制，但“倒70%”的樓市現(xiàn)狀眼下還暫難改變。此外，記者也了解到，的確有部分開發(fā)商“藏”了一部分小戶型房源，準(zhǔn)備在旺季時(shí)推出，可是面對(duì)政策、金融等調(diào)控措施的疊加影響，要想在越來越濃的觀望氛圍中成功突圍也非易事。

    土地

    遠(yuǎn)水解不了近渴

    殺傷力：★

    除了“兩稅一貸”、價(jià)格高企等直接因素，“供應(yīng)鏈”上的原因也使“金九銀十”面臨窘境。

    根據(jù)“國(guó)六條”及其細(xì)則的要求，90平方米以下的中小戶型的住宅應(yīng)占70%；并且土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。“雖然各大城市已經(jīng)開始在土地供應(yīng)上做文章，比如根據(jù)中央要求，加大保障性住房的土地供應(yīng)，積極籌備限價(jià)商品房的開發(fā)等，但要產(chǎn)生效果并非是一朝一夕的事。”業(yè)內(nèi)人士指出。

    正如業(yè)內(nèi)所預(yù)期的，一些地價(jià)和房?jī)r(jià)屢屢攀升的城市今年供地放量。如廣州就在上周把今年計(jì)劃供應(yīng)的18幅、104萬平方米的商品住宅用地全部推出，并計(jì)劃在9、10兩月出讓完畢；北京則在未來幾個(gè)月里還有40幅土地即將入市或進(jìn)行交易，其中具備居住用途的土地占到24宗。不過也有一些城市供應(yīng)不多，如上海遲至上月才公布了今年1號(hào)土地出讓公告，13幅涉及住宅的地塊也多集中在外環(huán)線以外。

    “即便大幅供應(yīng)，土地供應(yīng)對(duì)樓市的短期影響不大，卻是市場(chǎng)各方判斷中長(zhǎng)期樓市走向的風(fēng)向標(biāo)。”地產(chǎn)分析師指出，“一方面，土地杠桿在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用也已初步顯現(xiàn)，但另一方面，增加土地供應(yīng)以改變目前樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房?jī)r(jià)的迅速上漲，這方面的效果要得以體現(xiàn)尚需時(shí)日。”

    房?jī)r(jià)

    “金九銀十”的致命之擊

    殺傷力：★★★★★

    調(diào)控一波緊一波，房?jī)r(jià)卻久控不下，依舊高高在上。如此樓市形勢(shì)，迎接“金九銀十”似乎已成奢望。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受政策影響，8月份上海二手房市場(chǎng)交易量較調(diào)控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成為市場(chǎng)默認(rèn)的事實(shí)―――“冷凍”成交量的，仍然是不落的房?jī)r(jià)。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)、信義房產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)反饋，從八月起開征的二手房個(gè)人所得稅令多數(shù)售房者要么轉(zhuǎn)售為租，要么直接將稅收成本加入房?jī)r(jià)，“稅收反推房?jī)r(jià)上漲”的預(yù)言似乎就要成真。

    盡管有市場(chǎng)人士此前判斷，隨著投資者資金鏈進(jìn)一步吃緊，大量二手房源可能降價(jià)拋盤，但實(shí)際情況顯示，投資客的資金實(shí)力顯然階段性地戰(zhàn)勝了剛性需求。“9、10月仍是高價(jià)與滯銷的膠著時(shí)期。心理大戰(zhàn)才剛剛開始。”美聯(lián)物業(yè)人士稱。

    雖然上海人并未感到多少房?jī)r(jià)下跌的意思，但是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字卻表示，在全國(guó)70個(gè)大中城市7月房?jī)r(jià)普漲6.7%的情況下，上海還算是最有“調(diào)控效果”的城市，房?jī)r(jià)總體下跌3.6%。所有城市中，只有上海、溫州、丹東等很少幾個(gè)城市有回落趨勢(shì)，部分中小城市房?jī)r(jià)更是以遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)際漲幅一路上揚(yáng)。

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的24個(gè)住宅樓盤中，售價(jià)超過9000元/平方米的項(xiàng)目有12個(gè)，占總數(shù)的一半。9月、10月雖然預(yù)計(jì)有80個(gè)新盤入市，但比去年同期減少了一半，且大部分為尾盤銷售。值得注意的是，供應(yīng)吃緊的同時(shí)推動(dòng)著價(jià)格進(jìn)一步走高，未來兩個(gè)月北京房?jī)r(jià)超過9000元/平方米的項(xiàng)目已經(jīng)增加到14個(gè)。

    在此情況下，大多數(shù)自住性購房者正越來越多地將房?jī)r(jià)下調(diào)期望寄托在小戶型住宅用地的出讓上。但是，從各地新出讓土地情況來看，這一希望仍然渺茫。比如近期，上海1號(hào)土地出讓公告明確規(guī)定90平方米以下小戶型占比70%以上，甚至有些地塊要求達(dá)到80%以上，由此將有13000余套的小戶型商品房在二年內(nèi)推出。

    但是，也有分析人士擔(dān)憂，這并不意味著上海未來所有出讓住宅地塊均按此標(biāo)準(zhǔn)，可能為未來更多市中心區(qū)域的大戶型高房?jī)r(jià)樓盤騰出指標(biāo)。小戶型遠(yuǎn)效化的供應(yīng)特征是否會(huì)重演過去部分配套商品房“無人問津”的窘境仍然有待檢驗(yàn)。

    需求

    “旺季”難有看房人

    殺傷力：★★★★

    當(dāng)占據(jù)了此前需求量60%到70%的投資客全線撤離，這個(gè)“金九銀十”的看房景象可想而知。

    陳先生并不是職業(yè)的炒房人，但同樣希望在房產(chǎn)投資中有所收益。他想賣掉的第二套房產(chǎn)屬于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓，加上契稅、所得稅，賣了這套房子只能賺三五萬塊錢。“而要想再買一套大一點(diǎn)的房子，不僅房?jī)r(jià)太高，房貸利率又持續(xù)漲，還款壓力越來越大。”考慮到眾多因素，陳先生打消了在9、10兩月?lián)Q房的念頭。

    經(jīng)紀(jì)人介紹，目前這類想改善居住條件，間接從投資中獲利，卻又并非絕對(duì)剛性需求的情況在市場(chǎng)上普遍存在。在房?jī)r(jià)不降，政策頻出的情況下，這些需求顯然不會(huì)貿(mào)然入市。

    “以股市經(jīng)驗(yàn)判斷，樓市此輪的低谷至少持續(xù)三至五年。”同樣是投資者，一位證券從業(yè)人這樣預(yù)測(cè)。更何況，2001年開始對(duì)股市的調(diào)控遠(yuǎn)沒有如今天對(duì)樓市調(diào)控那樣全線壓陣：從稅收到利率，從結(jié)構(gòu)到土地，甚至到全國(guó)范圍的樓市反腐風(fēng)暴。

    “樓市調(diào)控正經(jīng)歷一場(chǎng)持久深廣的變革時(shí)期，效果的顯現(xiàn)并非一朝一夕，單純的投資者不會(huì)再?zèng)_動(dòng)進(jìn)入，寄希望于地方政府調(diào)控的老百姓也不會(huì)在短期內(nèi)看到房?jī)r(jià)大幅下降的可能。”上海房地產(chǎn)評(píng)論人林戈稱。

    市場(chǎng)人士提醒，健康適量的投資是市場(chǎng)興旺的重要組成部分，一點(diǎn)投資都沒有的樓市將引來自住觀望的連鎖反應(yīng)，這對(duì)這個(gè)樓市往常旺季的打擊非常大。

    營(yíng)業(yè)稅

    難以轉(zhuǎn)嫁的高昂成本

    殺傷力：★★★

    如果說賣房者現(xiàn)在最大的成本支出和心理壓力，不是看起來高得嚇人的個(gè)人所得稅，而是實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)稅。

    這是一個(gè)2005年才開始征收的樓市新稅種，最早是上海地方要求1年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，由賣房者按照轉(zhuǎn)讓價(jià)的5%繳納，加上其他的稅費(fèi)，總稅賦達(dá)到5.5%；去年“國(guó)八條”后，全國(guó)改為2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)均要征收；今年“國(guó)六條”后，又將征收年限延長(zhǎng)到5年內(nèi)。一下子，目前市場(chǎng)上大部分轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)均難逃此稅。

    “營(yíng)業(yè)稅對(duì)于投機(jī)客的打擊最大，因?yàn)樗亩愘x是實(shí)打?qū)嵉霓D(zhuǎn)讓價(jià)的5.5%左右，一百萬元的房子必須繳納5.5萬元，相比起來，個(gè)人所得稅雖然是要求繳納所得的20%，但是由于不少地方都是按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%來核定征收，因此其效力已經(jīng)大大降低，不過是營(yíng)業(yè)稅的五分之一還不到。”地衡地產(chǎn)的專家表示，“因此，無論是對(duì)于交易雙方的心理層面，還是經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際影響，營(yíng)業(yè)稅都是一筆高昂的成本。”

    由于營(yíng)業(yè)稅稅賦不低，不少賣房者都想轉(zhuǎn)嫁給買房者，但是，由于“金九銀十”的到來，房源供應(yīng)量有所上升，這樣的供需不平衡讓這種轉(zhuǎn)嫁的想法不過是一廂情愿。“現(xiàn)在至少有8成的掛牌出售客戶希望能轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，但是由于買方的觀望心理更加濃厚，這種轉(zhuǎn)嫁大多遭到拒絕。這九、十兩個(gè)月，估計(jì)會(huì)有更多的人賣房，這種想法更難實(shí)現(xiàn)。”

    個(gè)稅

    也就是頓“殺威棒”

    殺傷力：★★★

    面對(duì)期盼已久的樓市旺季，十來年一直沒有真正實(shí)現(xiàn)征收的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的個(gè)人所得稅，終于要“發(fā)回威”。

    自從國(guó)稅總局表示8月1日強(qiáng)征個(gè)稅以來，各地的細(xì)則大部分已經(jīng)面世。不過，由于各種各樣的原因，目前各地大多難以按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%征收此筆個(gè)稅，只能按照轉(zhuǎn)讓總房?jī)r(jià)的1%-3%核定征收。

    “這樣一來，強(qiáng)征個(gè)稅的威力已經(jīng)減小很多，特別是還可以利用裝修、貸款等費(fèi)用抵扣，賣房者壓力就更小了一點(diǎn)。但是，由于此次強(qiáng)征個(gè)稅的態(tài)度堅(jiān)決，此前又已經(jīng)有了5.5%左右的營(yíng)業(yè)稅，兩稅累加的效力也不容忽視。”一位金融專家介紹，“特別是那些擁有多套房產(chǎn)的賣房者，壓力增加不少。”

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，8月1日后的大多數(shù)房產(chǎn)交易集中于“無稅房”，也就是不必繳納個(gè)稅的5年齡以上房產(chǎn)，少數(shù)的“有稅房”則有超過9成是選擇按照轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%繳納，因此目前市場(chǎng)影響并不明顯。當(dāng)然，考慮到這個(gè)秋季，部分積壓較長(zhǎng)時(shí)間的房源供應(yīng)和需求都會(huì)有所爆發(fā)，不少中介認(rèn)為“有稅房”交易將因此增多，避稅和反避稅則將成為“金九銀十”的主題之一。

    加息

    雷聲大、雨點(diǎn)小

    殺傷力：★★

    “加息的心理作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際作用。”半個(gè)月前宣布加息時(shí)，一位專家即下斷言。現(xiàn)在看來，加息對(duì)于樓市旺季的阻礙的確并不大，主要還是增加了觀望型潛在購房者的數(shù)量。

    加息對(duì)于普通購房者的影響，由于商業(yè)銀行的自主性增強(qiáng)而有所減弱。首先是人民銀行允許商業(yè)銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶打8.5折，這讓利率實(shí)際上漲不過0.06個(gè)百分點(diǎn)；再就是現(xiàn)在各大商業(yè)銀行迫于盈利壓力，都在不斷開拓新的房貸產(chǎn)品、拉攏客戶，對(duì)于購房者基本是“能滿足的就滿足”。固定利率房貸、新興還貸方法等層出不窮，曲線降低了購房者的利息壓力。

    “對(duì)于購房者來說，加息的最大影響就是讓他考慮自己的購房方式和時(shí)機(jī)，比如首付三成改為四成，浮動(dòng)利率房貸改為固定利率房貸，買二手房改為買新房等等，但是只要是有正常的剛性需求，一般不會(huì)因?yàn)榧酉⒍艞壻彿俊！币拙又袊?guó)研究院專家表示。

    對(duì)于開發(fā)商來說，加息實(shí)在是很難談上有實(shí)際的沖擊。專家表示，能從銀行貸到款的大開發(fā)商，并不介意那么0.27個(gè)百分點(diǎn)的利息成本增加；不能貸到款的中小開發(fā)商，早就求助于高利率的民間游資。“對(duì)于我們開發(fā)商來說，趁著可能的樓市旺季多推盤回款，才是關(guān)鍵，利率問題已經(jīng)不多考慮。”上海一家大型開發(fā)商副總表示。(上海證券報(bào))