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    半小時觀察：上海天價樓賣的是什么？

    對我們大多數(shù)人來說，11萬元人民幣絕對不是一個小數(shù)目，11萬應(yīng)該可以買到一輛國產(chǎn)的中級轎車，在有的中小城市，11萬甚至還能買到一套很不錯的住房，可是在上海，有這樣一個房地產(chǎn)項目，11萬只能買到它一個平方米。雖然在此之前，我們已經(jīng)知道，上海的房價這幾年已經(jīng)高得超出了人們的想象，可是這個每平米11萬元的新紀(jì)錄，還是讓我覺得有些不可思議。這究竟是什么樣的房子？憑什么叫出這樣的天價？而又是什么樣的人在買這樣的房子？我們的記者顧平帶著這一連串的疑問前往上海。

    目睹天價樓盤真面目

    在上海浦東陸家嘴地區(qū)，20多年前，上海人都愛說“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，而今天，這里已經(jīng)成為上海房地產(chǎn)發(fā)展最熱的一塊土地，站在外灘邊，我們可以看到，有四棟高樓將浦東著名的地標(biāo)建筑――上海金茂大廈擋在了身后，2005年10月29日，上海豪宅的紀(jì)錄被這個叫做湯臣一品的項目刷新，開盤均價高達(dá)11萬元/平方米，不過，湯臣一品究竟有什么過人之處，連很多上海人也沒有親眼見過，我們決定以普通購房者的身份去試一試。

    記者：“是湯臣一品嗎？我想看一看你們的房子。”

    售樓人員：“要書面預(yù)約，我給你發(fā)一份表格，你先填寫。”

    記者：“在湯臣一品的看房預(yù)約表格上，我們看到了這樣的項目：公司名稱、職務(wù)、注冊資金、以前在上海購買的房產(chǎn)，等等。而更嚴(yán)格的是，還需要200萬的定期存款。”

    這樣的條件，對記者來說，顯然是不可能達(dá)到的，而事實上，湯臣一品也正是用這樣苛刻的條件將無數(shù)好奇的目光擋在了樓盤之外，始終保持著一種神秘的色彩，而很多人從外面看過這個樓盤以后都會說，不過如此而已，那么，在這個樓盤的里面，到底有什么與眾不同之處？而11萬的天價賣的又是什么內(nèi)容呢？我們的記者向?qū)Ψ教岢隽瞬稍L要求，也終于看到了這個樓盤的廬山真面目。

    在湯臣一品，記者看到了很多在電影里才能看到的設(shè)備。從大堂到電梯，都設(shè)有掌形儀，以便確認(rèn)進(jìn)入者的身份，一戶三部電梯，而電梯里根本沒有按鈕，每一家住戶只能到達(dá)自己所住的樓層，入戶門產(chǎn)自德國，可以自動開啟，具有防彈功能。

    湯臣一品銷售人員：“大門20萬。”

    更豪華的設(shè)備安裝在廚房里。

    湯臣一品銷售人員：“廚具市值在100至120萬左右。”

    衛(wèi)生間里同樣配有了頂級設(shè)備，意大利的超聲波按摩浴缸，德國的名牌淋浴組，單是主衛(wèi)的設(shè)備加在一起就價值50萬。

    屋內(nèi)還配備了智能化系統(tǒng)，住戶如果不想聽到鬧鐘，甚至可以設(shè)定時間，窗簾到時會打開一定角度，讓自然的陽光照進(jìn)來，把住戶叫醒。

    不過，要想享受湯臣一品這些頂級配備，可不是一件容易的事，這套樣板房面積597平方米，售價為每平方米14萬元人民幣，不包括家具飾品，總價超過8300萬元。

    8000多萬，這對我們很多人來說是個天文數(shù)字，但是對湯臣一品來說，不過是普通的一套房子而已，雖然湯臣一品的配備的確可以說是極盡奢華，但是用8千多萬的價格買一套高層公寓，這還是超出了大多數(shù)人對房子的理解，所以，從這個樓盤上市的第一天起，圍繞這個天價的爭議就從來沒有停止過。

    戴德梁行：“我個人覺得他絕對值這個錢，如果你詳細(xì)看這個項目的投入，這種設(shè)計，這種材料，不要說在國內(nèi)，我覺得在我們跑這么多市場里面，也是一個頂級的項目。”

    這些頂級的配備，加上陸家嘴的地價，成本究竟是多少呢？

    海漢宇物業(yè)代理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國：“根據(jù)我們的經(jīng)驗，如果這種房子的成本算下來，大概也就在2萬不到，3萬左右這樣一個最高的成本，假定他是按照上海最高的時候收進(jìn)的地價。”

    不到三萬的成本，怎么一下子就賣到了11萬？

    基強聯(lián)行投資管理公司總經(jīng)理陳基強：“假如說11.5萬的話，可能跟成本不是兩個概念，它一定有很特別很特別，很值得投資的點，才有這個價錢。”

    究竟是什么特別的點，能讓這個房子值這么多錢？湯臣一品的總經(jīng)理徐彬告訴記者，是地段。

    湯臣集團(tuán)總經(jīng)理徐彬：“其實稀奇就稀奇在這個地方，其實整個小陸家嘴大部分都是商業(yè)社區(qū)，而唯一就是最靠黃浦江的就這一個住宅，所以值錢就值錢在這個地方。”

    用徐彬的話說，湯臣一品賣的就是無敵江景，它的4棟樓，220戶，每一戶都可以看黃浦江。

    戴德梁行：“你要自己想象，老外灘這個景觀值多少錢，沒辦法的，你可能覺得一文不值，有些人可能就這個景觀，就可以給他一個億，為什么不可以，這就是個人感覺的問題。”

    徐彬：“你站在客廳飯廳往下看，其實你有一種的君臨天下的感覺。”

    看來，開發(fā)商把寶押在了感覺和景觀上，為了最大限度地把景觀優(yōu)勢發(fā)揮出來，湯臣一品專門設(shè)計了30平米的寬大陽臺，而且從每一個屋子也都能看到黃浦江和外灘不同的景觀，但這個附加值究竟值多少錢呢？實際上，在黃浦江邊和湯臣一品并排著，還有很多棟住宅樓，記者找到了其中的一個叫做世茂濱江的樓盤，從世茂濱江窗口看江景，雖然景色比湯臣一品的確要差一些，但房價可不是差一星半點。

    《上海樓市》境外人士專刊主筆蔡為民：“一般在三萬上下，跟湯臣一品比，就沒的比，大概是湯臣一品三分之一這樣。”

    而在距離湯臣一品更近的位置，還有一個叫財富海景的樓盤，同樣的緊鄰黃浦江，它的成交均價也只有3萬3千多元，和這些樓盤相比，湯臣一品11萬的均價讓很多人無法理解。

    范偉國：“就憑這一點，要相差幾萬塊一個平方，我覺得不值。”

    蔡為民：“不能因為你所面對的是所謂的無敵江景，你就可以這樣的獅子大開口，從某個層面來講，這樣一個獅子大開口的做法，那么我相信決絕多數(shù)的人是不能接受。”

    湯臣一品去年10月開盤，創(chuàng)下了國內(nèi)公寓住宅的最高價，也創(chuàng)下了開盤250多天一套房都沒有賣出去的記錄，可是，讓這些專業(yè)人士大跌眼鏡的是，就在今年8月4日，買家還真的出現(xiàn)了，一個神秘的東南亞華人買走了第一套湯臣一品。

    出現(xiàn)“神秘”買家

    湯臣一品開盤以后，在上海的豪宅市場上創(chuàng)造了兩項紀(jì)錄，一是每平米賣11萬，這是上海豪宅的最高價位；第二項紀(jì)錄就是，連續(xù)250多天沒有賣出一套房子。湯臣一品的支持者自嘲說，這叫曲高和寡，不過，我們記者采訪的時候，對方告訴記者，其實，已經(jīng)有一套售價1.4億的豪宅賣出去了，買家是一個東南亞的華人，可是，上海地產(chǎn)圈兒的很多人都在懷疑這種說法的真實性。

    徐彬：“我們不愿意透露客戶的身份，現(xiàn)在所有的預(yù)售合同跟買賣合同里面，規(guī)定了甲方，也就是發(fā)展商，不能透露買房者的身份，你們問公證處，公證處一定跟你一講，有這回事，可是他還是不會告訴你客戶的資料。”

    記者：“就是我們通過任何途徑，都不會知道這個人到底是誰了？”

    徐彬：“對。”

    記者聯(lián)系上海市房地產(chǎn)交易管理部門，得到的答復(fù)果然是不便透露，第一套湯臣一品成交的詳情，成了一個無法求解的謎。

    蔡為民：“顯然湯臣他們也不愿意提供買家確實到底是誰買的，這就很怪異了。”

    沒有找到購房者，我們就無法知道那位買家是怎么考慮的，但房地產(chǎn)金融人士的眼里，這一套房的成交并不意味著市場認(rèn)可了湯臣一品的定價。

    陳基強：“因為唯一印證你價錢是對的不對的，就是有多少人成交，甚至你說我第一套成交了，但是其實在一般市場上的定價，假如你沒有30%賣掉的成交的均價，你還不能說市場定的價錢。”

    但是我們不妨來推測一下購房者的購買動機，首先，他是否是為了投資出租購買這套住宅呢？

    蔡為民：“我想他沒有租個15萬，到20萬人民幣一個月，我想他是沒有什么投資報酬率可言，但是這樣的一個價位，什么人去租呢，我是非常懷疑。”

    蔡為民告訴記者，一般的世界500強的高管，每月頂多也就花2萬塊錢人民幣租房，而CEO可能花到每月1萬美金，這已經(jīng)是相當(dāng)高的價格了，所以出租一個月15萬到20萬人民幣基本不可能。

    徐彬：“你絕對不能用房地產(chǎn)的眼光來看湯臣一品，我覺得這樣的話，你會看不懂湯臣一品。”

    記者：“我們現(xiàn)在就是有一點這個感覺？”

    徐彬：“但是如果你今天把它當(dāng)做是一個藝術(shù)品，是一個收藏品，其實你就看懂了，所以我們這里的客戶絕對不會買來投資的。”

    既然不是投資行為，那么只有自住了，可是，誰來買這么貴的房子自己住呢？我們在湯臣一品的樓書上看到了這樣一行字：“只獻(xiàn)給顛峰世界的杰出人物”。

    徐彬：“你不要拿一般小市民，我有100萬，我有200萬，我有500萬，我有5000萬，你來看這個房子，那你不是我的客戶，你也看不懂得我的房子，對不對，你現(xiàn)在想你有10億，這個房子只占你不到1/10的資產(chǎn)，你買不買？那甚至來講，我們今天找的不止是10億，可能是50億，100億這些的富豪，那他買不買。”

    戴德梁行：“就是懂得產(chǎn)品收藏價值的收藏家，而且對收藏里面最有能力的一批對象。”

    為了嚴(yán)格的篩選出自己的客戶，湯臣一品還專門做出來一套預(yù)約看房的做法，就是對所有來看房的客戶進(jìn)行資格審查。

    徐彬：“參觀我們這里的房子的，必須要填一個詳細(xì)的一個表，包括你在上海你有多少個房子，你有多少資產(chǎn)，你必須要寫清楚，然后你在哪一家公司，你是什么職位，這都必須要填的。”

    湯臣海景花園有限公司專案協(xié)理馮忠良：“我們第一個關(guān)卡是預(yù)約單，第二個是想去看A棟客戶的人，他必須要有200萬的定存單。”

    記者：“你們預(yù)約以后，有預(yù)約不上的嗎？”

    馮忠良：“有的，蠻多的。”

    記者：“怎么就知道他們不是你們的主要客戶群？”

    馮忠良：“比如說這個里面有很多內(nèi)容實際上大概可以看出來，包括他的公司，他的職務(wù)，我想有一些比較容易分辨的方式。”

    記者：“也就是說他買不起這個房？”

    馮忠良：“籠統(tǒng)可以這樣說，對。”

    湯臣公司想用這樣的手法，找到更多有效的客戶，但是對于湯臣公司的如意算盤，市場人士卻表示懷疑。

    蔡為民：“對于很多的比較低調(diào)的富豪，中國富豪來講，他不太容易去購買這樣的產(chǎn)品，那么你說在世界500強的這種CEO呢，他又大可不必要在中國去買一個這么樣貴的產(chǎn)品，作為偶爾居住使用，所以你就想不出來，到底誰會購買。”

    范偉國：“我覺得要把大量的億萬富翁集中在一棟樓里面，我覺得這種可能性不是很大，你這個房子買進(jìn)去以后，你可能在兩三年之內(nèi)，甚至更長的時間之內(nèi)，你根本就沒有鄰居的，你很孤單。”

    住在湯臣一品的業(yè)主可能會感到有些孤單，但是在上海，湯臣一品這樣的豪宅并不感到孤單，因為在它的周圍，其實還有很多讓普通市民望而興嘆的天價樓盤，如果來看一下上海高檔住宅市場這幾年的變化，我們會發(fā)現(xiàn)，在上海出現(xiàn)湯臣一品這樣每平米11萬的房子，其實并不奇怪。

    蔡為民：“上海方面的定價策略，基本上從最初的1999年最低谷的狀態(tài)，那個時候是成本定價。”

    蔡為民在臺灣從事房地產(chǎn)研究10幾年，99年來到上海，正好經(jīng)歷了上海樓市從低迷到火爆的過程，他告訴記者，這七年間上海房價的制定策略，也走過了不同的階段，1999年時還是成本定價，開發(fā)商只求銷售率，售價比成本高出一部分就行。

    而到了2002年-2003年，房價開始走高，很多的人，包括投資者、投機者，都聚攏在樓市，成本定價就變成了市場定價，市場能夠接受多少錢，就賣多少錢，擁有好地段的開發(fā)商們，這時候追求的，是在一塊土地上創(chuàng)造最大利益，因此他們定出的，往往是市場能夠接受的最頂端的極限價位。

    蔡為民：“狂飆階段，那是一個價位的狂飆，從2003年SARS結(jié)束之后，上海的房價開始呈現(xiàn)說每一日三次是有點夸張，但是一周一次是絕對存在的，就像我剛剛提到的，一個禮拜要調(diào)價一次。”

    在2002年后，上海市中心區(qū)房價保持了每年30%的增長幅度，與此同時，高檔住宅市場不斷形成擴大，2002年，還只有2個高于2萬元/平方米的新盤上市，到2004年，高于2萬元/平方米的新樓盤就已經(jīng)多達(dá)23個。

    第一個被稱為“豪宅”的世茂濱江花園售價3000美元/平方米以上，但很快更多更貴的豪宅涌現(xiàn)出來，位于新天地旁邊的華府天地在開盤時，定價達(dá)到了7000美元/平方米，是周邊樓盤的兩到三倍，成為當(dāng)時最貴的公寓樓盤，但是，兩年后的今天，與上海華府天地相似價格的樓盤已經(jīng)不止一處，短短兩年間，上海豪宅市場被迅速培養(yǎng)了起來，湯臣一品的定價顯然也瞄準(zhǔn)了更高級別的消費市場。

    記者：“你們當(dāng)時是怎么定這個價格的呢？”

    徐彬：“第一個，上海不只是一個上海人的上海，也不只是一個中國人的上海，其實他是一個世界的上海，世界500強，300家已經(jīng)進(jìn)駐上海，馬上WTO，到今年年底開放，所謂的金融、保險，這樣的話，在一個國際性的都市里面，是應(yīng)該有一個屬于富豪居住的環(huán)境。”

    關(guān)于豪宅，眾說紛紜

    有人給湯臣一品算了一筆帳，每平米賣11萬，總共的銷售面積是9萬多平米，如果每套房子都能夠以這樣的價格賣出去的話，那么整個樓盤的銷售收入將達(dá)到100億元人民幣，我們的記者查了一下上海金茂大廈的工程造價，這是目前中國內(nèi)地的第一高樓，他的總造價是5.4億美元，折合40多億人民幣，也就是說，如果賣掉湯臣一品的所有房子，那么至少可以再造兩座金茂大廈，可是，現(xiàn)在的問題在于，湯臣一品什么時候才能全部賣掉呢？沒有人知道，不過對湯臣一品周邊的鄰居們來說，他們更關(guān)心的是，自家樓盤的銷售業(yè)績。

    范偉國：“我覺得湯臣一品可能是幫了其他人的忙，它事實上做了一個很好的陪襯，使其他周邊的樓盤都漲上去了。”

    湯臣一品的天價真的會帶動其它樓盤的價格嗎？我們的記者以普通購房者的身份走訪了幾處上海有名的豪宅。

    “湯臣最差的要5000萬，我最好的才5000萬。”

    一家樓盤拿湯臣做起了價格參照，而另一家的銷售人員直接做了品質(zhì)上的比較。

    “和它同等級，還有投資價值，裝修選材差不多，在豪宅中算好賣的。”

    在與湯臣一品緊鄰的財富海景，銷售人員更是直言不諱。

    “只要湯臣成交，一套套賣出來對我們很好，以前說這個房子5、6萬好貴，現(xiàn)在說7、8萬，大家認(rèn)為還可以。”

    在采訪中，記者感受到，這些動輒5、6萬一平米的豪宅正是因為有了湯臣一品的對比作用，似乎顯得不那么貴了。

    《中華工商時報》副總編輯水皮：“它打開一個上升的空間，不管它的成交是真的，是假的，但是它只要作出這種姿態(tài)，就說明，他對自己的市場也好，或者對上海的市場也好，他保有一定的信念，一定的信心，這個對于在高位市場徘徊的很多投資商來講，無疑是注了一針強心劑，不管是真是假，他們想有湯臣一品在撐著，我們還怕什么呢。”

    的確，在采訪中，也能夠感覺到，這些高價樓盤的開發(fā)商個個都顯得信心十足，雖然到目前為止，湯臣一品可能只賣出了一套房子，但這并不妨礙他們也對未來充滿了信心，看來，水皮先生所說的這一針強心劑的確在起著不小的作用，不過，水皮先生并不認(rèn)為，上海豪宅的市場可以靠這針強心劑一直支撐下去。

    水皮：“房價就脫離了當(dāng)?shù)厝巳旱氖杖霕?biāo)準(zhǔn)，這個就是泡沫。上海的豪宅，有多少人上海人買得起，恐怕1%都不到。如果說，我們的收入增長，跟不上這種房價上漲的幅度的話，那么這個泡沫或早或晚就會破。”

    國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣：“我們搞宏觀調(diào)控一定重點打擊過度的投機需求，抑制他的投機需求，他有投機需求，它有這個需求，但是這個需求是虛擬的，你的供給對著它的話，感覺到?jīng)]有問題，但是這是這個階段，但是過一階段你就覺得這個需求不是真的存在。”

    記者：“最近出臺的限制外資購房，在這方面具有特別積極的意義呢？”

    王小廣：“應(yīng)該是，現(xiàn)在都在呼吁防止外部資金的進(jìn)入，特別是一種炒作，人民幣升值，一方面炒房，一方面有人民幣升值，整個對中國的金融市場的穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，都有一定的隱患，所以我們有這種設(shè)限辦法，提高門檻，或者限制投機，這不光是臨時性的措施，還有堅持。”

    半小時觀察：我們有理由關(guān)注湯臣

    11萬買一個平方米，這是一道用我們老百姓的算盤根本就不會算的算術(shù)題，它在挑戰(zhàn)我們的常識，也遠(yuǎn)離了我們的生活，我們本來完全可以不理睬這樣的神話。

    其實，中國的房地產(chǎn)可以這么值錢，這說明很多人看好中國的前景，從這個角度看，湯臣一品傳出的信息應(yīng)當(dāng)沒有什么惡意。而且，外來資本只要進(jìn)來時合乎中國的法律，使用時合乎中國的規(guī)矩，賠錢賺錢是他們自己的事情，我們也不必指責(zé)什么。

    但是，湯臣一品矗立在中國上海的土地上，上海是對中國經(jīng)濟(jì)有著極大示范意義的經(jīng)濟(jì)中心，而且上海的房地產(chǎn)價格剛剛經(jīng)過一輪瘋狂的暴漲。那么，湯臣一品和上海的房價有什么關(guān)系？湯臣一品和我們正在承受的房價猛漲之間有什么關(guān)系？我們有興趣來關(guān)注湯臣。

    中國有自己特殊的國情，中國的法律環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境與其他國家和地區(qū)不一樣，中國的房地產(chǎn)市場也還沒有完全發(fā)育成熟。正因為如此，中國的房價與周邊一些國家和地區(qū)沒有多少可比性，比如說，上海的房價目前就遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于香港、東京甚至莫斯科。某種意義上說，中國房地產(chǎn)市場更像是中國人自己關(guān)起門來玩的游戲。但是，長期以來，中國房地產(chǎn)市場對外來資本并沒有設(shè)防，于是外來資本按照他們自己習(xí)慣的游戲規(guī)則做起了房地產(chǎn)買賣，他們的各種玩兒法讓中國老百姓看得目瞪口呆，而湯臣一品其實就是這其中，玩兒法最花哨的一個。

    這就讓我們老百姓感到有些不公平。憑什么外來資本可以利用我們廉價的土地大賺鈔票？而且，我們必須看到，外來資本開發(fā)的房子雖然沒有直接賣給我們老百姓，但它帶動上漲的房價卻需要我們老百姓來買單。也正是看到了這種游戲?qū)χ袊傩盏臐撛诓还剑安痪糜嘘P(guān)部門開始規(guī)范外資買房行為，這個規(guī)則應(yīng)該算是一個亡羊補牢的措施，它有利于遏制外來資本在中國房地產(chǎn)市場上玩各種瘋狂游戲的沖動，而且這個規(guī)則也符合世界各國通行的做法。

    所以，我說，我們不買湯臣的房子，但是我們有理由關(guān)注湯臣一品。來源：央視《經(jīng)濟(jì)半小時》