下游數(shù)據(jù)

中國的房地產(chǎn)市場將走向何方？

2006年08月12日09:34   來源：西本資訊
摘要：

    半拉子市場化遵循的不是市場意志，經(jīng)營權(quán)力才是其唯一核心要務(wù)——

    房地產(chǎn)調(diào)控現(xiàn)今顯得如此曲折和吃力，國家尤有矢志不渝的信念。奇怪的是，一些市場人士非但沒有看到存在于市場中長達20多年的各種隱患和危險，也未能洞悉調(diào)控正使市場向積極方向推進，反而對調(diào)控持懷疑猜忌態(tài)度。

    應(yīng)該看到，在近兩年的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場正逐漸由權(quán)力性市場、賣方市場向需求性市場、消費市場有序地過渡。如果國家的五年國民住房戰(zhàn)略規(guī)劃（國六條、國十五條）可以持續(xù)順利地推進，一個業(yè)已畸形、扭曲的市場定然會得到根本性修復(fù)和扭轉(zhuǎn)。

    在市場中，雖說買方的意愿和行為（市場意志）應(yīng)能決定市場的走勢，但體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中卻不盡然。中國房地產(chǎn)市場目前在很大程度上仍是受開發(fā)商和一些利益團體操控的單邊市場格局。因而，打壓房價、打擊投機、抑制投資膨脹等治標措施并非宏觀調(diào)控的本質(zhì)或核心意圖，宏觀調(diào)控最終是要使市場順應(yīng)廣大居民的消費意愿，使消費意愿主宰市場并推動市場發(fā)展。是什么原因形成的這一種市況？為什么屢次房地產(chǎn)調(diào)控都收不到明顯成效？問題的實質(zhì)就在于屢次調(diào)控機制都是在計劃框架內(nèi)或半拉子市場化基礎(chǔ)上運轉(zhuǎn)的，在市場集權(quán)制過程中，沒有注重培育消費者市場，沒有壯大多元化主體，以致調(diào)控失靈或失效。

    1980年之前的30年間，計劃經(jīng)濟阻斷了商品自由流通，一種管制性壟斷的計劃內(nèi)分配機制主導(dǎo)著國民經(jīng)濟與社會生活，各項消費要素幾乎均由配額性供給。這是一個住房資源極度短缺的年代，城市人均居住面積不超過8平米，嚴重壓制了消費需求。當住房生產(chǎn)機制向市場化轉(zhuǎn)軌時，突如其來的住房需要迅速釋放。這時候，大抵因為一個供不應(yīng)求的基本前提，才出現(xiàn)了商品房預(yù)售制，開啟了一個工地未開挖，憑圖紙也能賣錢的時代。這時候仍不是純市場運轉(zhuǎn)，而是計劃經(jīng)濟與市場經(jīng)濟并軌運行。這種半拉子市場化遵循的不是市場意志，經(jīng)營權(quán)力才是其唯一核心要務(wù)。雖然我們不能說市場經(jīng)濟就與權(quán)力毫無瓜葛，但市場經(jīng)濟不是以權(quán)力為運轉(zhuǎn)核心的。計劃或半計劃市場則不同，它始終需要權(quán)力來維系一切，權(quán)力成了規(guī)則，替代了規(guī)范。而這些權(quán)力有一些可能是來自政府的，有一些則可能并未經(jīng)過公眾授意，只是來自于個人的。

    由此又發(fā)現(xiàn)，20多年間，我們所追求的住房市場化結(jié)果，只是權(quán)力高壓下的計劃市場花費高代價培養(yǎng)起了一支開發(fā)商隊伍。現(xiàn)在所有的開發(fā)商，都與權(quán)力有著這樣那樣的親密關(guān)聯(lián)。因而一開始，開發(fā)商的意志就取代了市場意志。多年來，問題一直未得到徹底調(diào)理，單極的賣方市場、普遍的信任危機、居住資源分配不均、供需結(jié)構(gòu)與關(guān)系雙重失衡等問題現(xiàn)今仍在反復(fù)發(fā)作。

    新的國民住房五年規(guī)劃正努力改變這一切。透過政策可以看出，未來五年國家會重點培育、扶持消費者市場。今后權(quán)力性市場如何向消費性市場轉(zhuǎn)變，市場意志如何取代開發(fā)商意志，關(guān)鍵還在于此。據(jù)此考察，今后的市場大致將朝著兩個方向發(fā)展：一是民主自由；二是公平效率。民主自由是相對消費環(huán)境而言，公平效率是相對住房分配機制而言，二者又都是建立在市場意志的基礎(chǔ)上的。今年的全部決策若能被行之有效地執(zhí)行和靈活運用，相信未來五年會是中國房地產(chǎn)市場的一個重要且富有實質(zhì)意義的轉(zhuǎn)折階段，這個轉(zhuǎn)折階段的表征是，市場意志決定一切，它將取代土地、資金等一系列市場核心要素，成為開發(fā)商發(fā)展的唯一資源。廣大消費者認可的，就會有存在空間，反之則會遭到遺棄。當政府構(gòu)建起一個博弈環(huán)境后，所有的規(guī)則將不再由開發(fā)商與利益團體主導(dǎo)，消費者將獲得完全獨立的主體地位，并與賣方展開博弈，賣方利潤的獲得首先必須服從于買方利益的完整性和最大化，否則就可能被迫出局。這時候市場化轉(zhuǎn)軌才是真實的轉(zhuǎn)軌，圍繞著市場意志，社會資源將通過有序合理的途徑獲得分配與使用。權(quán)力將逐步從市場中淡出，代之以宏觀的政策指引，土地、貨幣、規(guī)劃等決策資源也將被調(diào)整到位。可以說，力量均衡對等的博弈將使市場走向一個更加公平、公開和公正的方向。（來源：中國證券報）

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