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    新政層層重壓，什么人將接住最后一棒？
　　是那些經(jīng)歷過(guò)樓市周期調(diào)整的港臺(tái)地區(qū)投資者？還是成百億資金倉(cāng)惶撤離樓市的溫州客？還是慘淡經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)中介？……其實(shí)，這不是個(gè)哈姆雷特式的非此即彼的問(wèn)題。
　　在這冰火瞬間相連的輪回背后，是整個(gè)中國(guó)樓市調(diào)控前后宏大的歷史鏡頭和標(biāo)志面孔。投資客、房產(chǎn)中介、開(kāi)發(fā)商、地方政府、海外基金、自住客，每一個(gè)市場(chǎng)博弈者都將為以往的非理性付出代價(jià)。
　　這一期，我們特別選擇在年中之際，盛夏酷暑之日，回望這一段不平坦的調(diào)控之路。只是希望，所謂的悲情排行，能給冷清下來(lái)的樓市，再多一點(diǎn)理性的冷靜。
　　自住客
　　期望政策貫徹到底
　　悲情指數(shù)：★
　　似乎將自住客列為悲情面孔之一有點(diǎn)不大妥當(dāng)，畢竟，樓市新政的最終目標(biāo)是為了造福普通購(gòu)房者。但是，由于政策和市場(chǎng)的碰撞效應(yīng)難以先行測(cè)算，最終的效果難免和設(shè)想有所差異。在新政層層疊加的這個(gè)夏天，不少自住的購(gòu)房者還是感到了絲絲涼意。
　　建設(shè)部165號(hào)文千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，最終給“90平方米占70％”這個(gè)普通購(gòu)房者最為關(guān)心和期盼的政策下了明確的定義。但是，由于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不平、樓市發(fā)展速度不一，165號(hào)文還是把最關(guān)鍵的70％比例問(wèn)題交給地方去自控。“本來(lái)希望能夠盼到90平方米以下充斥市場(chǎng)的那一天，現(xiàn)在看來(lái)，信心不大。畢竟，很多地方都有經(jīng)濟(jì)適用房，可以抵扣掉很多商品房的指標(biāo)。”剛剛畢業(yè)的碩士小趙說(shuō)。
　　至于“打擊開(kāi)發(fā)商囤房”和“限制外資炒樓”的166號(hào)文和171號(hào)文，大多數(shù)自住客表示比較滿意。但是，他們最大的擔(dān)憂還是各地的落實(shí)情況。“比如，上海、北京的限外細(xì)則已經(jīng)浮出水面卻遲遲不實(shí)施，自住客難免繼續(xù)觀望。”易居中國(guó)的專家表示。
　　令不少自住客也頗感頭疼的還有20％的個(gè)稅強(qiáng)征新政。盡管?chē)?guó)稅總局對(duì)于自住客規(guī)定了兩類優(yōu)惠政策：“先賣(mài)后買(mǎi)”退稅和“5年自住出售”免稅。但是，由于各地細(xì)則不夠清晰，很多地方政府都按照房屋總價(jià)的1％-2％核定征收，特別是各種共有產(chǎn)權(quán)房的自住客、夫妻單獨(dú)買(mǎi)房的界定尚不完全明確，很多自住客擔(dān)心“誤傷”自身。
　　“國(guó)家的樓市調(diào)控新政是為我們好，老百姓當(dāng)然是百分百支持。我們就是希望政策能貫徹到底，能在打擊樓市投機(jī)的同時(shí)，盡量減少可能波及到老百姓的負(fù)擔(dān)，這樣就更好了。”動(dòng)遷戶王先生的表達(dá)樸素而直白。

　　投資客 房奴中的房奴
　　悲情指數(shù)：★★★★★
　　“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。這句話如果在兩年前告訴我，我就不會(huì)像今天這樣。”炒房人汪海（化名），原上海某房產(chǎn)中介公司知名經(jīng)紀(jì)人。從2004年時(shí)月入過(guò)萬(wàn)到現(xiàn)在失業(yè)在家，從當(dāng)初的房產(chǎn)炒作高手到現(xiàn)在成為百萬(wàn)貸款“房奴”，27歲的汪海經(jīng)歷了天堂與地獄的輪回。
　　和普通老百姓為一套自住房還貸相比，這些承擔(dān)著多套房產(chǎn)貸款的炒家，被人稱作“房奴中的房奴”。“因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)，在樓市最火的時(shí)候，很多人根本想不到風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)詞，雖然也聽(tīng)說(shuō)有‘最后的一棒’，但從沒(méi)有想過(guò)最后一棒會(huì)在自己手里。”汪海感嘆。
　　瘋狂：2小時(shí)賣(mài)掉一套房
　　2004年底開(kāi)始，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都像汪海一樣以為迎來(lái)了事業(yè)高峰。汪海所在的中介門(mén)店在上海的高檔社區(qū)虹橋。“這里是投資客集中的地方，高檔公寓和商業(yè)用房的需求都很大。”汪海介紹。
　　對(duì)于當(dāng)時(shí)樓市的火熱，一位中介門(mén)店經(jīng)理回憶，一處公寓房的房號(hào)剛在門(mén)店掛出，半小時(shí)內(nèi)就會(huì)傳遍周?chē)耐放崎T(mén)店，差不多2個(gè)小時(shí)內(nèi)就會(huì)成交。“現(xiàn)在想想那是最后的瘋狂。”回憶起那個(gè)階段，汪海也無(wú)奈苦笑，“那時(shí)，房子一天一個(gè)價(jià)，連我們這些經(jīng)紀(jì)人都搞不懂房子到底值多少錢(qián)了。”
　　正是在這種誘惑下，汪海開(kāi)始考慮進(jìn)入市場(chǎng)。2004年底，汪海先后買(mǎi)下位于長(zhǎng)寧區(qū)和徐匯區(qū)的2套小戶型。不料幾個(gè)月后，上海樓市發(fā)生逆轉(zhuǎn)，汪海的業(yè)績(jī)量隨著樓市成交量的萎縮而下滑。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)字，2005年5、6月，上海一手房成交量比宏觀調(diào)控前縮水近70%，二手房成交量?jī)H相當(dāng)于一季度平均交易量的40%。
　　在經(jīng)歷了連續(xù)5個(gè)月的零業(yè)績(jī)后，汪海被迫辭職。
　　僵持：搬到市郊等升值
　　手持2套房產(chǎn)的汪海成了名副其實(shí)的“百萬(wàn)負(fù)翁”。經(jīng)歷了從去年到今年的調(diào)控洗禮，汪海稱“痛到麻木”。
　　8月1日是二手房征收個(gè)人所得稅的大限之日。政策嚴(yán)酷無(wú)情，從出臺(tái)到實(shí)施，只給了汪海這樣的投資客4天時(shí)間轉(zhuǎn)手。“原來(lái)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅高不愿意賣(mài)，也沒(méi)有人買(mǎi)，現(xiàn)在個(gè)稅又加上了，怎么可能買(mǎi)呢。能挺一天是一天，不行再說(shuō)。”以曾經(jīng)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人眼光，汪海說(shuō)，未來(lái)是買(mǎi)賣(mài)雙方一場(chǎng)激烈的博弈，“我賭自住的剛性需求強(qiáng)一些，該買(mǎi)房子的一定要買(mǎi)，這種需求會(huì)強(qiáng)過(guò)賣(mài)方的資金壓力。”
　　嘴上這么說(shuō)，汪海的實(shí)際開(kāi)支卻展示著他的財(cái)政危機(jī)。
　　目前，汪海2套房的貸款需月供6000多元。可因?yàn)槭I(yè)在家，汪海與女朋友的全部收入只有3000多元，僅能維持兩人的生活費(fèi)用。為了省錢(qián)，他們搬出了自己在長(zhǎng)寧區(qū)的房子，將其以2600元的月租金租出，又在市郊以1700元租了一套房，這樣可以省出900塊錢(qián)。而2套房產(chǎn)的還貸壓力就全部落在了遠(yuǎn)在東北老家的父母身上。
　　談到這些，汪海一臉黯然，默不作聲。

　　地方政府 “錢(qián)袋”被政策收緊
　　悲情指數(shù)：★★
　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要特征之一就是加強(qiáng)了對(duì)地方政府的執(zhí)行要求。“一把手問(wèn)責(zé)”的說(shuō)法頻繁出現(xiàn)于各類政策細(xì)則，似乎令百性看到了房?jī)r(jià)下跌的希望，令市場(chǎng)看到了有令即行的可能。然而，多位接受采訪的地方政府相關(guān)人士的結(jié)論是：承認(rèn)有一些違規(guī)的做法應(yīng)該避免，但一系列深層矛盾存在于地方各環(huán)節(jié)，“太多難處都讓人很無(wú)奈。”
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研報(bào)告顯示，一些地方政府的土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。錢(qián)來(lái)自土地，卻以財(cái)政預(yù)算體外循環(huán)的方式用于大拆大建、形象工程，甚至腐敗揮霍，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題之一。
　　對(duì)此，此次調(diào)控的整治力度可圈可點(diǎn)。如將土地出讓金全額納入地方預(yù)算；打擊與地方政府相關(guān)的土地違法；增加征地成本，嚴(yán)格閑置土地收回管理；擴(kuò)大招拍掛范圍等。一系列與土地有關(guān)的新政策，根本目標(biāo)之一是收緊地方政府的“地錢(qián)”入口。
　　關(guān)鍵的問(wèn)題是，沒(méi)有了“地錢(qián)”的地方政府，如何保證地方發(fā)展。
　　據(jù)了解，上半年?yáng)|部地區(qū)財(cái)政收入已經(jīng)出現(xiàn)增幅下降的態(tài)勢(shì)。“房地產(chǎn)理性了，地方政府的財(cái)政如何保障？”一位地方政府人士稱。“后國(guó)六條”時(shí)代的地方發(fā)展成為一個(gè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)而艱巨的課題。
　　另外，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的171號(hào)文件與強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的108號(hào)文件已經(jīng)相繼下發(fā)，中央文件要求地方政府嚴(yán)格執(zhí)行文件精神，而另一邊，各地方都在悄悄尋找保護(hù)市場(chǎng)的突破口。“各地方情況不同是不爭(zhēng)的事實(shí)，如果對(duì)已經(jīng)有調(diào)控效果的城市做一刀切式的打擊，對(duì)市場(chǎng)未必有益。”一些地方官員表達(dá)了另外的無(wú)奈。
　　“別看現(xiàn)在交易量提升，都是一次末班車(chē)，后面的日子怎么走，才是最頭痛的。”7月的最后一天，上海一知名中介負(fù)責(zé)人私下對(duì)記者說(shuō)。自今年以來(lái)，中介業(yè)幾番面臨市場(chǎng)起落，在曇花一現(xiàn)后，很可能要面對(duì)冰點(diǎn)的到來(lái)。
　　其實(shí)，今年4、5月間，調(diào)控政策還未出臺(tái)之時(shí)，上海全市二手房簽約成交量一路看好，3月達(dá)到2萬(wàn)套以上，門(mén)店帶看量激增50%。漢宇地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人在當(dāng)時(shí)表示：“成交量喜人，自從去年調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)從沒(méi)這么活躍過(guò)。”
　　此話說(shuō)出不久，政策之風(fēng)頻吹，中介頓生“好景不長(zhǎng)”之嘆。在5月下旬一次隨機(jī)采訪中，盡管營(yíng)業(yè)稅政策未出，不少中介已嗅出風(fēng)向，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一門(mén)店店員坦言，“雖然細(xì)則沒(méi)有出，但這幾天掛牌量驟減，和月初的火爆對(duì)比太鮮明了。”“形勢(shì)不會(huì)比去年更為嚴(yán)峻。”5月底營(yíng)業(yè)稅政策公布幾日后，上海市中心幾家中介的門(mén)店經(jīng)理，還是對(duì)市場(chǎng)存有希望，“門(mén)店成交量只有20%左右的下降，雖然有人轉(zhuǎn)租為售，但是我們相信到6月中旬，觀望氣氛會(huì)轉(zhuǎn)淡，這是暫時(shí)的。”
　　然而現(xiàn)實(shí)無(wú)情。6月、7月的成交量依舊在縮水。“現(xiàn)在業(yè)務(wù)員的心態(tài)很不穩(wěn)定，時(shí)好時(shí)差，每天都想著指標(biāo)能不能完成。”一位入行多時(shí)的資深經(jīng)紀(jì)人這樣感嘆。
　　隨后市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，先是“限外”，接著是滿城風(fēng)雨的個(gè)人所得稅強(qiáng)征政策，一浪高過(guò)一浪，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年。這時(shí)才有人感嘆，“中介的形勢(shì)比去年更為嚴(yán)峻！”部分二手房急拋之后又轉(zhuǎn)為按兵不動(dòng)，甚至某些中心區(qū)域門(mén)店長(zhǎng)時(shí)間零成交，導(dǎo)致一些擴(kuò)張門(mén)店的品牌中介，也放緩了腳步，在人事上頻繁調(diào)整。
　　“今年的二手房中介肯定是慘淡經(jīng)營(yíng)。”業(yè)內(nèi)專家指出，宏觀調(diào)控正在逐步提高門(mén)檻，分批淘汰相對(duì)弱者，這將是非常慘烈的。

　　房產(chǎn)中介 在冰與火中煎熬
　　悲情指數(shù)：★★★★
　　開(kāi)發(fā)商 沉默背后的無(wú)奈
　　悲情指數(shù)：★★★
　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，今年所遭受到的政策打擊，也可謂層出不窮。
　　先是“90平方米、70%”的政策從出臺(tái)伊始便成為焦點(diǎn)。隨著建設(shè)部165號(hào)文件的發(fā)布，新建住房結(jié)構(gòu)比例、套型建筑面積等細(xì)節(jié)問(wèn)題終于塵埃落定。
　　不過(guò)，一時(shí)間，開(kāi)發(fā)商已不約而同地選擇了沉默。“現(xiàn)在都不想多說(shuō)什么，凡是和房地產(chǎn)有關(guān)的都敏感。”一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)道，這也是記者目前聽(tīng)到的最常用的推辭。
　　除了再次沖動(dòng)的任志強(qiáng)仍然公開(kāi)宣稱，如果今后市場(chǎng)內(nèi)的小戶型因?yàn)楣?yīng)加大而跌價(jià)的話，開(kāi)發(fā)商完全可以不去蓋“賣(mài)不出去的房子”，再度引發(fā)市場(chǎng)喧鬧外，大部分開(kāi)發(fā)商只是用行為來(lái)體現(xiàn)選擇。
　　接下來(lái)的當(dāng)頭棒喝，就是六部委聯(lián)手制定的限制外資炒房的政策。正在全球進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的上海最貴公寓“湯臣一品”恰恰陷入了這樣的微妙境地，開(kāi)發(fā)商甚至表示可以接受“全部轉(zhuǎn)租”的結(jié)果。
　　另有外資開(kāi)發(fā)商對(duì)發(fā)展項(xiàng)目的投資回報(bào)率表示擔(dān)憂，雖然其操作的商辦項(xiàng)目還不算是此次調(diào)控的主要針對(duì)對(duì)象，但整棟售于海外基金的風(fēng)潮可能會(huì)就此歇息下來(lái)。
　　事不過(guò)三，個(gè)稅強(qiáng)征的國(guó)稅令終于露面。雖然該政策是為了調(diào)控二手房市場(chǎng)，但新房市場(chǎng)同樣被波及。
　　“現(xiàn)在情況真的不好講，二手房的市場(chǎng)行情變化肯定會(huì)影響到一手房。誰(shuí)知道還會(huì)不會(huì)有人要買(mǎi)房子？”一家內(nèi)資開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們已經(jīng)連著開(kāi)了好幾天的會(huì)，就是在討論將要開(kāi)盤(pán)的價(jià)格定向。“會(huì)做調(diào)整，肯定會(huì)。”

　　海外基金 有限壓力中的商機(jī)
　　悲情指數(shù)：★★
　　六部委關(guān)于規(guī)范外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見(jiàn)，是此次調(diào)控中直接指向外資投資機(jī)構(gòu)的矛頭。但在業(yè)內(nèi)人士眼里，那些海外基金已經(jīng)是有備而來(lái)。“只是操作上可能會(huì)麻煩一點(diǎn)。”一家海外基金的負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資限制對(duì)海外的投資機(jī)構(gòu)并不能構(gòu)成主要限定門(mén)檻。如目前海外基金的游戲手法已相當(dāng)成熟且高明，完全可以針對(duì)需要收購(gòu)的項(xiàng)目在海外設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，由外資企業(yè)的境外總部進(jìn)行控制，然后一次性把股權(quán)吸收到海外的項(xiàng)目公司中，便完全可以不受到條款的限制。
　　“現(xiàn)在形勢(shì)還可以呀。”一家從事商辦物業(yè)收購(gòu)的國(guó)際基金公司的負(fù)責(zé)人則說(shuō)，“反正主要針對(duì)目標(biāo)是住宅，并不是寫(xiě)字樓。我覺(jué)得以后市場(chǎng)仍然比較樂(lè)觀。”
　　一方面是政策導(dǎo)致的逢低吸納的時(shí)機(jī)，另一方面是并不算很?chē)?yán)厲的限定。原本就有備而來(lái)的海外基金企業(yè)，感到壓力有限。（來(lái)源：上海證券報(bào)）