下游數(shù)據(jù)

限制外資購房政策出臺 高檔樓盤將感壓力

2006年07月25日07:23   來源：西本資訊
摘要：

    經歷多個版本流傳的限制外資購房政策，昨天終露真容。根據(jù)中國政府網(wǎng)公布的《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》政策全文，由建設部、商務部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委聯(lián)合發(fā)布的這一政策，進一步規(guī)范了房地產市場的外資準入和管理。其中，“商業(yè)存在”的原則抬高了外資機構投資中國房地產市場的門檻，實名制以及“一年期限制”則將抑制境外個人的短期炒房行為。

　　外籍投資者期趕搭末班車
　　盡管政策昨天才正式發(fā)布，但早早流傳的消息已經讓一些境外投資者聞風而動，并對滬上二手房市場產生了一定的影響。昨天，滬上好幾家房產經紀公司透露，不少外籍投資者前來詢問新政策情況。中原地產有關人士表示，最近一段時間，境外人士購房的咨詢增加了相當比例，一些境外人士希望能趕在政策出臺前完成交易。
　　境外個人投資者購房需求的增加，某種程度上推高了部分高檔樓盤的二手房價格。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的調查，過去一個月間，徐匯區(qū)、靜安區(qū)部分高檔住宅業(yè)主突然集體上漲掛牌價格，部分樓盤短期漲幅達到10%。
　　但在仲量聯(lián)行中國區(qū)商業(yè)部總監(jiān)陳立民看來，這次的限制外資購房政策對境外個人的影響并不大。政策雖然限定在境內工作、學習未滿一年的境外個人不得購買商品房，但同時“中國港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房”并不受此時間限制，而目前在內地投資買房的境外人士，主要還是中國港澳臺地區(qū)居民和華僑。
　　中原地產的有關數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，500萬元以上豪宅市場中，外資買賣占到了成交量的30%，其中70%是自住需求，30%是投資需求。從各個區(qū)域來看，古北的外資購房比例最高，大約占到二手房成交總量的50%，陸家嘴、世博板塊的外資購房比例約為30%，靜安區(qū)外資的比例約為17%。

　　高檔樓盤將感壓力
　　對境外機構和個人購房的限制，將直接對滬上高檔樓盤銷售產生壓力。負責湯臣一品項目的專案經理馮忠良認為，新政策對湯臣一品的銷售會帶來一些影響，不過政策還有一些“細節(jié)”不夠明朗，比如港澳臺地區(qū)居民和華僑購買自住房“面積”的規(guī)定。他表示，目前湯臣一品積累的客戶很多是港澳臺人士及海外華人，國外的客戶并不多。
　　漢宇地產市場研究部分析師認為，限制外資購房政策出臺，首先受到影響的是國內高檔樓盤。目前高檔住宅在上海的開發(fā)供應量比較大，銷售情況也很不錯。外籍人士的自住投資、國外基金的整體收購都為高檔樓盤銷售提供了保障。如果《意見》被嚴格執(zhí)行，外資對高檔樓盤的需求將大大減少，市場上高檔樓盤將形成一定的積壓，開發(fā)商對開發(fā)高檔樓盤的熱情也將會降低。
　　中原地產有關人士表示，政策出臺后必將對于中內環(huán)間的高檔公寓及酒店式公寓帶來不同程度的影響，豪宅成交量有可能在短期內下降5%-10%，但是租賃需求將有所增加。不過，從文件內容來看，新政策還缺乏實際的可操作性，政策還沒有明確怎樣判定自住還是投資需求，以及政策的具體實施時間等。

　　境外機構直接投資將受控
　　意見”中對于外資直接購買非自用房地產，要求其申請設立外商投資企業(yè)，并且有資本金方面的限制。對此，高力國際華東區(qū)董事總經理翁琳認為，這樣會增加投資機構的資金積壓，一定程度上抑制外資機構在國內房地產業(yè)的直接投資。
　　陳立民認為，限制外資購房的政策一旦落實，短期內的市場影響將會凸現(xiàn)。由于此前外資進入中國投資房地產，大多是以海外公司持有，今后此類手法將不能再用。外資對政策有一個適應期，他們需要考慮還要不要來中國投資，還有就是操作手法的改變。根據(jù)政策的要求，外資要在華投資房地產，須遵循商業(yè)存在的原則，因此外資機構必須決定是在中國設立獨資企業(yè)或合資企業(yè)，而且設立企業(yè)的過程將受到政府的干預。因此預計未來3-12個月，大宗的房地產投資買賣市場將冷卻。
　　同時，投資格局將發(fā)生變化。通過這樣的政策限制，一些實力不強的中小機構投資者不能進來，但真正有實力的，想在中國進行長期穩(wěn)定的房地產投資機構，還是可以繼續(xù)進行業(yè)務。
　　事實上，近幾年境外房地產基金在國內房地產的交易絕大部分都是股權收購的。高力國際華東區(qū)董事總經理翁琳認為，對于外資投資企業(yè)通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業(yè)，新出臺的“意見”中并無特別的限制，因此也不會對外資房地產基金在中國的業(yè)務產生實質影響。
　　據(jù)仲量聯(lián)行(上海)研究部的初步測算：2005年境外投資者在內地房地產領域投資約55億美元，占2005年內地全部房地產投資總量(包括土地市場交易)的3%；而今年上半年外資投資中國房地產總量已相當去年全年投資的70%，約35億美元左右。目前外資機構在內地投資的主要城市依然集中在北京、廣州、上海三地，從投資項目上看，主要集中在高檔住宅物業(yè)以及辦公樓。（新聞晨報）

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