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    人們對(duì)拾階而上的房?jī)r(jià)的“噓聲”，超過了房地產(chǎn)商的吆喝聲。
　　2006年上半年，這些城市發(fā)布的數(shù)據(jù)紛紛大喊房?jī)r(jià)正在漲：2月份，蘭州市房?jī)r(jià)同比上漲5.7%，漲幅居西北第一；4月份，呼和浩特市商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅曾經(jīng)達(dá)到14.9%，位列70個(gè)大中城市之首……
　　自去年3月起，一系列旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)；一年后，各地房?jī)r(jià)卻未降反升。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者分析表示，因?yàn)榉渴锌梢岳瓌?dòng)內(nèi)需，所以沒有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清，當(dāng)然是越火爆越好，他們“巴望”房?jī)r(jià)可以繼續(xù)上漲。
　　房?jī)r(jià)漲得停不下來
　　最近，記者一直在尋找西部一些城市的購(gòu)房者并對(duì)其進(jìn)行采訪。經(jīng)過采訪記者發(fā)現(xiàn)，絕大部分人不僅對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲抱怨連連，更對(duì)“國(guó)六條”與“國(guó)十五條”的調(diào)控效力與政策執(zhí)行力度表示懷疑。
　　“房?jī)r(jià)太高，普通老百姓根本承受不起。從2002年到現(xiàn)在，成都絕大部分區(qū)域房?jī)r(jià)都上漲了100%以上，均價(jià)基本都在3500—5000元之間。”已經(jīng)在成都買房置業(yè)的張婷告訴記者，在成都，有95%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)過高。
　　她表示，隨著成都綠地、龍湖、和黃等大盤項(xiàng)目的陸續(xù)推出，房?jī)r(jià)勢(shì)必還會(huì)直線上升，這將導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)宏觀調(diào)控失去信心，從而加緊買房的步伐。屆時(shí)，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)因?yàn)樾枨罅康脑黾佣槃?shì)再漲。
　　張婷說：“房?jī)r(jià)就像穿上了紅舞鞋，已經(jīng)漲得停不下來了。”
　　“事實(shí)上，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不是漲不漲的問題，而是漲得太快的問題。”成都一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從去年開始就沒停過的宏觀調(diào)控，惟一立竿見影的效果就是讓更多的消費(fèi)者參與到觀望行列。但是，幾個(gè)月之后，房?jī)r(jià)反而會(huì)更快速地上漲。這從去年宏觀調(diào)控過后，全國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)突然之間大幅上漲中就能看出。
　　房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)成都，在西部幾大省會(huì)城市中，購(gòu)房者越來越感覺到房?jī)r(jià)上漲所帶來的巨大壓力。
　　上周五，記者見到了從呼和浩特市來北京出差的準(zhǔn)購(gòu)房族韓鵬飛先生。他告訴記者，原來在北京打工時(shí)感覺北京的房?jī)r(jià)太高，回到呼和浩特以后創(chuàng)辦了自己的公司，有了一定的積蓄準(zhǔn)備買套房孝敬父母，但是，快速上漲的房?jī)r(jià)還是嚇了他一跳。
　　“稍微不錯(cuò)的項(xiàng)目均價(jià)都將近三千元，自己看中的戶型一般要三千元以上。”韓鵬飛說，這與當(dāng)?shù)氐木用袷杖胨讲罹噍^大。“房?jī)r(jià)太高，買不起。”不少市民在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，按照現(xiàn)有的工資標(biāo)準(zhǔn)“不吃不喝10年也買不起一套房子”，而經(jīng)濟(jì)適用房大多遠(yuǎn)離市中心，除非離單位很近，否則不會(huì)考慮。
　　記者了解到，蘭州市的房?jī)r(jià)漲幅也很大。很多人認(rèn)為依照當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和需求狀況，每平方米2600元是房?jī)r(jià)的警戒線。但近一兩年，有些高檔住房?jī)r(jià)格甚至逼近每平方米5000元。
　　不僅如此，很多開發(fā)商更是對(duì)房?jī)r(jià)上漲持非常肯定的態(tài)度。“以西安為例，和全國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)相比，西安樓市正在發(fā)展，甚至可以說在發(fā)展初級(jí)階段，市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)漲幅還有很大空間！”西安本土開發(fā)商張利科肯定地說。
　　這可能也和近兩三年上海、廣州、香港等地的大開發(fā)企業(yè)進(jìn)軍西安樓市的初衷和動(dòng)機(jī)有關(guān)。“外埠企業(yè)在提升本地房產(chǎn)品質(zhì)、引導(dǎo)人們消費(fèi)理念的同時(shí)，會(huì)繼續(xù)拉高地價(jià)、進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。”
    誰(shuí)給開發(fā)商漲價(jià)的信心
　　政府頻頻出臺(tái)政策調(diào)控樓市，百姓持幣觀望期待房?jī)r(jià)回落。但是，開發(fā)商卻信心百倍地預(yù)測(cè)：房?jī)r(jià)還要漲。那么，開發(fā)商漲價(jià)的信心又來自哪里呢？
　　“還是市場(chǎng)需求太大，當(dāng)政策出臺(tái)時(shí)，一部分人在觀望，另一部分人在購(gòu)買。而當(dāng)政策效應(yīng)淡化時(shí)，觀望的人也會(huì)加入到購(gòu)買行列中，需求與供給比例的失調(diào)將進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。”成都某房地產(chǎn)開發(fā)公司推廣部一位人士告訴記者，開發(fā)商根本不擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌。目前，很多城市都在進(jìn)行舊城改造，拆遷量大，拆遷安置中就需要很多房源，再加上外地投資者、本地人的正常購(gòu)買需求，所以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求會(huì)不斷加大。
　　開發(fā)商漲價(jià)的另一個(gè)信心來源于相互間的“攀比”。“以西安為例，這幾年房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，其中一個(gè)最重要的因素就是，外地有實(shí)力的地產(chǎn)商在西安大規(guī)模圈地。外埠品牌的進(jìn)入，從某種層面上來說提升了西安的區(qū)域房?jī)r(jià)。由于這些品牌地產(chǎn)商在項(xiàng)目定位上大多選擇了高檔商品房的開發(fā)，這無(wú)形中推動(dòng)了所在區(qū)域房?jī)r(jià)的走高。”西安一位報(bào)道房地產(chǎn)業(yè)的記者告訴本報(bào)記者。
　　“地方房?jī)r(jià)攀比的對(duì)象甚至已經(jīng)看向了全國(guó)，局部項(xiàng)目向全國(guó)房屋均價(jià)看齊。”有人形象地說：如果按照3500元作為攀比界限，一些企業(yè)產(chǎn)品會(huì)“不夠3500的向3500沖刺，超過3500的還想繼續(xù)拉開距離”。
　　面對(duì)購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抱怨，不少房地產(chǎn)老總又一次拿出了成本過高的理由。綠地集團(tuán)西安置業(yè)的總經(jīng)理陳軍表示，土地成本、勞動(dòng)力成本、建筑材料成本等都導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。
　　事實(shí)上，房?jī)r(jià)成本是可以計(jì)算的。在建筑學(xué)上，房地產(chǎn)的成本主要由建筑成本、配套費(fèi)用、前期費(fèi)用、管理成本、銷售費(fèi)用、維修基金、營(yíng)業(yè)稅、融資利息成本、不可預(yù)見費(fèi)用及土地成本等10個(gè)部分組成。
　　多年來一直對(duì)蘭州房地產(chǎn)進(jìn)行研究的蘭州大學(xué)教授劉天星此前在接受蘭州當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)成本中最重要的成本是地價(jià)。劉天星說，從2004年8月31日以后，商品房建設(shè)用地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓全部變?yōu)椤罢小⑴摹臁背鲎專m州自2003年以后征地開發(fā)的商品房很少，在此之前的地價(jià)大多數(shù)是政府協(xié)議出讓或是整體劃撥的熟地，其平均價(jià)格大約在每畝100萬(wàn)元以下，而安寧區(qū)、西固區(qū)的地價(jià)每畝則在50萬(wàn)元以下。所以說，蘭州房?jī)r(jià)的上漲在某種意義上不是成本增加所致，而是“水漲船高”。這種現(xiàn)象，在全國(guó)非常普遍。
　　警鐘再次敲給地方政府
　　“房地產(chǎn)是地方政府財(cái)政的主要來源，地方政府自然會(huì)暗中支持開發(fā)商。”成都一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)從業(yè)人員告訴記者，在二線城市，很少有開發(fā)商會(huì)與政府處不好關(guān)系。如果說政府暗中幫助開發(fā)商化解來自中央的調(diào)控政策還顯得有所遮掩，那么，一些地方政府打著“經(jīng)營(yíng)城市”的旗幟，公然賣地生財(cái)，鼓勵(lì)建設(shè)高檔住宅，拉高房?jī)r(jià)的行為就顯得有些明目張膽了。
　　據(jù)新華社報(bào)道，2004年，西部某省會(huì)城市商品房均價(jià)較低引起了一些政府領(lǐng)導(dǎo)的擔(dān)心。為改變這種局面，該市在2004年底把土地收儲(chǔ)中心調(diào)整為政府直屬機(jī)構(gòu)，開始了“最大宗國(guó)有資產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)。2005年，在專業(yè)公司的幫助下，通過“招拍掛”出讓土地8000多畝，土地價(jià)格從2004年底的每畝30萬(wàn)元左右提升到50萬(wàn)元以上，最高達(dá)到300萬(wàn)元。市政府的土地凈收益超過4億元。商品住房平均銷售價(jià)格也從原來的1000多元陡然升到2000多元。
　　浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教師、國(guó)土資源部土地整理中心研究人員楊遴杰表示，地方政府這套組合拳就是兩大招——限制供應(yīng)和擴(kuò)大需求。一方面，政府卡死了土地多頭供應(yīng)的口子，限制自建房，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)，由政府制定土地供應(yīng)計(jì)劃來決定土地市場(chǎng)的供應(yīng)總量，通過“招拍掛”的方式出讓土地；另一方面，在擴(kuò)大需求上先通過加大舊城改造和“城中村”改造的力度，人為制造短期內(nèi)大量的被動(dòng)需求，隨后通過各種渠道將此作為吸引房地產(chǎn)投資的一大“優(yōu)勢(shì)”進(jìn)行宣傳，吸引大的房地產(chǎn)商和投資進(jìn)入。
　　房地產(chǎn)火爆或者房?jī)r(jià)上漲，可以說在某種程度上產(chǎn)生三種心情——商家得意、政府滿意、市民失意。”有業(yè)內(nèi)人士表示，真正左右房?jī)r(jià)的其實(shí)是地方政府，宏觀調(diào)控的效果能否達(dá)到，還要看地方政府的執(zhí)行力度。如果只想著攀比房?jī)r(jià)、賣地生財(cái)，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，也容易讓國(guó)家宏觀調(diào)控政策走樣，對(duì)此，地方政府應(yīng)該警鐘長(zhǎng)鳴。來源：《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》